容積移轉政策轉彎 地主、建商衝擊大 政府想獨吞容移暴利 房價又要飆了

在開春房市景氣復甦之際,內政部營建署拋出「容積銀行」議題,全面接管容積移轉利潤。雖還在研議,但已引起地主、業者的不滿,引發與民爭利的爭議。究竟新法上路對市場的衝擊為何?

2013/03/19 出處:財訊雙週刊 第 420 期 作者:林洧楨
1999年6月,《都市計畫容積移轉實施辦法》發布,開啟了一條低房價區容積可灌到高房價區土地興建更多建築面積出售套利的地產暴利新門路,如今,基於杜絕掮客炒作容積牟利的理由,內政部營建署研議修正該辦法,並拋出政府坐莊,成立容積銀行作為唯一的交易平台,這個「官方獨營」的關門動作,等同全面接管容積移轉利益,自然引起地主、業者們不滿而在近期爆發爭議。
 
利益歸屬自然是爭議重點。支持容積銀行的淡江大學產經系副教授莊孟翰認為,土地是因為開闢道路等建設而增值,轉移的容積也本來就是政府立法賦予,如今收回當中的不當暴利,並無不妥。他認為關鍵在於後續配套,如果能專款專用,運用在弱勢族群的租屋、購屋等實質補貼,縮小貧富差距的話,就很好;但若政府只是用來填補財政漏洞,或是用來發公務人員的年終獎金之類,就有問題。
 
政府坐莊 獨營容積銀行
 
但因為這些早年被政府依據都市計畫而被劃為綠地、公園、道路、學校、機關等的公設保留地,土地被劃定後長期無法開發,原本政府照理至少應按公告現值最高加四成來徵收,卻又無力徵收,最後為補償地主的損失,才有捐公設保留地給政府就能取得容積,並可轉移併入同一個都市計畫區的建地容積,藉由興建更多建築面積出售獲利來變相補償地主,才變成奇貨可居,形成容積轉移商機。
 
這樣的商機有多驚人,被市場認為容積買賣業開山祖師爺的有富集團董事長洪村騫,對此有深刻體會。容移新法上路之前,洪村騫因為西進中國大陸慘賠到賣掉自宅都還負債6000萬元,但因為早在1997年底,就在容積相關條文中看出容積移轉商機而在隔年搶先布局,鎖定新北市新店道路用地切入開始大玩戲法,以市價的一成收購,再以一成五轉賣給建商套利,結果短短一年內就還清債務,並在往後十年累積起東山再起的本錢。
 
莊孟翰也說,例如台北市全市都屬於同一個都市計畫區,假定萬華區建坪一坪是50萬元,而信義區是每坪200萬元,把捐出萬華公設地換到的容積灌進信義區的建地時,公告現值必須等值,所以可能是萬華區兩坪換信義區一坪,但銷售市價卻差了四倍以上,當然利益驚人。
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