麥寬成座車槍擊 都更宅鳴「槍」再起? 文林苑效應淡化 北市老公寓恢復元氣

三月間,引起廣大注意的士林文林苑都更案風波,對都更宅形成重傷害,但半年過去,北市府再釋都更利多,舊公寓價格悄悄回升,都更大戶的揚昇建設董事長許典雅直說,案件推動毫無影響,衝擊波已被時間淡化。在地主、業主都有利可圖下,都更前景有重燃生機的跡象。

2012/10/31 出處:財訊雙週刊 第 410 期 作者:林洧楨
「都更宅沒救了!」如果要下這樣的定論,恐怕還要等一等,因為近日再傳出新東陽老董麥寬成座車遭槍擊警告案,而事件的導火線可能就是萬華都更案的利益,顯示受到文林苑都更案衝擊,而顯得了無生氣的都更宅市場,在有利可圖的情況下,台面下的爭搶依然激烈,同時時隔半年後,舊公寓價格也已悄悄回復元氣,看似只剩餘燼的都更商機,悶燒後復甦的可能性正節節升高。
 
首先,根據永慶房屋針對北市十二個行政區、屋齡三十年以上的中古公寓所做的逐月成交均價來看,由於文林苑事件是三月底爆發,因此未受影響的三月成交均價可作為基準,在四月衝擊最劇烈時,基期高的大安區甚至每坪大跌八萬元之多;而四月到九月間,均價曾有一度低於三月份的就有士林、大同、文山、中山、大安、萬華與中正等七區,顯示文林苑事件的價格破壞威力確實驚人。
 
只不過到了九月,均價還低於三月的就只剩三區,這當中,大同、士林二區是小跌,很接近三月均價,幾乎算是平盤,唯一未回溫的地區只剩中山區,每坪跌幅還超過三萬元。而在四月大跌的大安區,九月每坪均價反而比三月時上漲一萬元,顯示該議題隨著時間淡化,對價格的影響已逐漸無感。
 
其次,北市府十月初又釋出利多,幫都更添材火助燃,把中山南北路、敦化南北路及仁愛路等三大景觀道路四十米寬路段,列入北市老舊公寓大樓都更十四項指標中「重大建設、國際觀光標的指標」的認定範圍。以都更開發見長的華固建設總經理洪嘉昇分析指出,一般申請都更的區域都必須符合至少三項指標,這些路段先天具備一項,自然更容易符合資格;同時這又具有政府特別鼓勵都更的意味,因此一般在審核上會比較寬鬆,像是太子敦南大樓原本因屋齡只是接近三十年,不能都更,如今就被市場認為可能因此提早都更,整體來說是有助於加速都更推動的政策。
 
淡大產經系副教授莊孟翰舉仁愛路說明,一個八十坪的住宅,每坪花二十五萬元來都更改建豪宅,約只要投入兩千萬元,之後售價可能上看每坪兩百萬元,價值變成一.六億元,龐大的利誘下,都更的意願會很高。
 
第三,趁著這段期間市場信心薄弱、屋主可能降價出售的時候,不僅大咖投資客,還有部分建商都有逢低進場買房布局的想法與動作。一位銀行房貸部主管就透露,他手上一位長期投資房地產的金主,在文林苑事件後,就陸續買進數間鄰近文林苑案場的士林到劍潭兩捷運站沿線,以及與自己有地緣關係的內湖區大直、西湖一帶的都更宅,而且還表明針對於自己插旗的都更區,準備了七到八億元的加碼資金,只要出現一坪低於五十萬元都更宅,打算全掃。
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