李鴻源政策加持 桃園房市喊漲?

內政部長李鴻源規畫把台北人口往桃園遷移的「核心疏散」政策,頗有點燃機場捷運桃園沿線各站商機的機會,雖已激勵桃園房市信心,但若沒有更進一步的產業與公共建設援助,恐怕很難全面帶動桃園地區的房市!

2012/03/21 出處:財訊雙週刊 第 394 期 作者:林洧楨

天氣晴朗的午後,從桃園蘆竹鄉南山路旁往天空望去,藍天白雲間,不時會有飛機劃過天際,低頭一看,則是聞到春天氣息而冒出綠芽的稻田襯底,點綴著幾間已經破舊的磚造農舍的田野景色。當中,唯一讓人感到突兀的是加油站旁,工程還在進行但建築外觀已成型的機場捷運線A一○站(山腳站)。

從這個絲毫還感覺不到捷運加持房價的站區開始,一路到中壢的機場捷運A二三站,是內政部長李鴻源決戰台北高房價問題而闢的新戰場。在他的「核心疏散」住宅政策概念中,就是要把台北人口往這裡疏散,而且不僅打算動用內政部住宅基金,以每年三億元的預算,在頭幾年補助這裡的住戶捷運通勤費,還初步規畫由中央或地方政府提高房貸成數等優惠增加誘因。

事實上,桃園近年來一直是台北首購族、通勤族遷移的熱區。尤其是桃園火車站附近及南崁一帶,在林口重劃區崛起前,房地產買家不論新、舊房市場,北客的占比都超過一半以上;就算是林口正夯的時候,也都還占有二到三成的比重。因此當地業者多數認為李鴻源的政策方向符合現況趨勢。

部長加持 新案來客量加溫

李鴻源的政策喊話,對近期的桃園房市帶來激勵效果。專營北台市場的代銷業者新理想總經理黃正忠表示,過年後,桃園房市回溫,新房推案的來客量就多了兩三成。而「核心疏散」的想法出爐後,更增加買方信心,下手速度加快;只不過對價格或成交量的帶動,現階段還只有青埔受益最多,其他區域仍不明顯。這是由於政策還未明確,且整體配套也還不足;但長線而言,對當地房市發展有利,也有助於紓解大台北房價問題。

這個區域限定的利多政策,要吸引北客入住,李鴻源要面對的挑戰還很大。只比林口多六分鐘車程的A一○站周邊,別說要住,光是要開發,都還未見什麼建商布局的影子,甚至連經過的人、車都不多,寧靜得讓人錯愕。

長線爆發力 A一○站最強

當地業者認為,「到現在,包括航空城特區的大園站在內,還有三個站區周邊連路都還沒通,比山腳站更荒涼!」因此沒個八年、十年積極推動,是不會有成效的,開發難度還很高。唯一的優勢是到台北的時間,與淡水相當,都是五十分鐘左右。

全線目前只有兩個較符合北客移居需求的地段,較有機會能實現李鴻源政策,一是高鐵桃園站所在的青埔地區,受惠高鐵交通支援,已有開發,因此終於能看到推案廣告與建築興建,市場熱度也高。近二、三年,青埔從第一波推案的每坪十二、三萬元,至今房屋均價已達二十到二十五萬元,總價帶約為八百到三千萬元。購買高鐵定期票通勤的話,約五折的票價,每天通勤費用不到二百元,通勤時間則不到半小時;最大的缺陷是商圈發展剛起步,生活機能還未到位。

另外一個熱點是中壢市區的A二一、A二二、A二三等站,目前一字頭中古屋居多,新屋價位也與青埔相當,但推案少,現在搭台鐵至台北車站,車程約四十到五十分鐘,通勤費每天差不多一百多元。

但兩地同樣的問題是兩年後機場捷運線陸續通車,透過捷運通勤到台北車站的單趟車程約達六十到七十分鐘,不比現行的交通工具快,因此當地業者說「比起捷運通勤補助,如能變通的補貼火車或高鐵的通勤費,甚至是加速台鐵捷運化,反而會更有吸引力。」

不過假設該政策真的推動,沿線各站哪邊的房地產最具爆發力?二十一世紀不動產台灣區總經理王福連:說「A一○站!」原因是腹地大,還未受到市場關注,目前地價還在每坪十萬元以下,與林口A九站周圍土地成本動輒六十萬到八十萬元起跳相比,推案房價有機會壓在一字頭,相比林口目前二到三字頭的房價,通勤時間只多六分鐘,房屋單價卻相差十多萬元,價格優勢十分明顯。而且不僅沒有銀行土建融資緊縮的壓力,也不是信用管制區域,有優惠房貸的加持,貸款成數可以相對提高,加上到台北火車站的時間,僅約四十分鐘,與其他台北捷運線的外圍站區通勤時間相當,因此最具潛力。(本文節錄自394期財訊雙週刊)

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