台灣富人「買美國」 搶當美國人房東 趁美國房地產低迷危機入市

危機入市的風潮,也吹到了美國房地產市場。美國整體房地產市場雖還未正式落底,但幾近一○%的租金報酬率,連台灣人也心動。在逼近零利率的時代,無處可去的保守資金,開始延伸到太平洋彼岸去了。

2012/02/22 出處:財訊雙週刊 第 392 期 作者:朱美宙

美國整體房地產市場下跌五年多,有近一九○萬棟房舍在過去兩年遭到法拍,且大概還有等量的法拍屋即將進入市場。但在一片不景氣聲中,看準要「買美國一個慘」的危機入市資金已經準備進場,台灣人想當「美國人房東」的聲音漸漸響起。

美國房市危機一直是此波經濟復甦的痛處,為了讓房市重回經濟火車頭的角色,聯準會主席柏南克呼籲,必須推動新政策來拯救低迷的房市,否則將傷害消費支出,阻礙經濟加速復甦;總統歐巴馬則陸續推出一系列的措施救市,可見房市問題是美國經濟的重大課題。

標準普爾住房價格指數(Case-Shiller Home-Price Index)顯示,一月份美國住房價格指數相比去年十二月份下降了一%,較二○○六年的高峰期下降了三一.八%。其中十一座城市創下新低,包括夏洛特、北卡羅萊納州、邁阿密、坦帕、佛羅里達州和紐約,而紐約的房產價格自金融海嘯前的高點以來已經跌了二三%。所幸,整體指數已經不再跌破○九年十一月創下的低點,顯示已有部分地區止跌回升。

進場撿便宜貨來收租
台灣揪團到美國買屋


編製指數的耶魯大學經濟學教授席勒日前受訪指出,美國房價還是有下跌的可能,因為上一波美國房市大多頭從一九九七年延續至○六年,一共走了九年,之後的下修也可能長達九年,而今才修正了五年。

儘管大環境看似悲觀,部分地區卻開始浮現投資價值,「進場撿便宜貨來收租」的觀念開始流行。尤其是透過美國金融與房地產體系的特殊制度,投資人可以在銀拍屋市場直接與銀行談判,或直接與繳不出貸款、陷入斷頭危機的原任屋主協商,取得低於市價的物件。若再將房屋出租,預期的租金收益率可達七至一○%,對於保守型資金相當有吸引力。

相較於台灣「打房」、美國卻要「救房」,部分腦筋動得快的美國不動產業者,開始在台灣揪團到美國買屋、當包租公,主要以私募基金的方式集資,買房的標的大多集中在許多華人熟悉的南加州地區,讓在台灣房市買不下手的資金有新的宣洩管道。

由於目前台北的租金收益率僅二%,堪稱是全球主要都會區的最低水準之一;美國主要都會區卻因房價持續下跌,租金持續上漲,使得美國的租金收益率相對誘人,讓台灣許多中小企業主、醫師等專業人士都躍躍欲試。

即使天空是黑的
仍有一成租金收益率


在香港與美國都有據點的廣達不動產開發聯席董事顏章賢說,美國人房租支出平均約占收入的三分之一,是房租市場的重要支撐,即使美國房地產價格不排除仍有下滑的空間,但租金收益相對穩定。他觀察到,在房價探底的過程中,手握大筆閒錢的高資產人士已開始為數年後的復甦做準備,「即使天空是黑的,還是有一○%的租金收益率。」

除了住宅市場,商用不動產也是投資焦點。總部位於洛杉磯的Charles Dunn Company董事長Walter Conn指出,大型購物商場、辦公室也出現投資機會,只要能尋得有大企業租用的商用不動產,就能取得穩定的收益;危機入市只要能有租金收益當後盾,可以安心許多。(本文節錄自392期財訊雙週刊)

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