合宜住宅起跑 房市共震效應來襲 注意比價帶動的跌價與長期的鎖量效應

浮洲合宜宅開放不到二十天,送件人數快速突破八千大關,成為全台最夯的預售案。但熱烈的市場反應背後,卻隱藏著周圍價跌、整體量縮、外圍推案品質與價格考驗等三個房市衝擊波,業界小心接招。

2012/01/18 出處:財訊雙週刊 第 390 期 作者:林洧楨

由於市場觀望氣氛濃厚,近期幾乎所有預售屋案場都不容易等到購屋客,只有一個例外。雖然該案有比奢侈稅更嚴苛的十年閉鎖期規定,加上銷售與施工期,不能買賣的時間甚至長達十二到十三年之久;而且還沒有捷運站加持,但人氣卻夯到不行,連廣告都沒打,不到二十天,就累積有超過八千位具積極購買意願的客戶等著買,是可供房數的兩倍,與低迷的房市形成強烈對比。

這個特例是日勝生標下的新北市板橋區浮洲合宜住宅,根據營建署該案承辦人吳佩默的統計,去年十二月二十三日開放申請,統計至今年一月十一日為止,第一次印出的三萬份申請書,在各縣市政府盡量針對有符合資格的民眾才發放的情況下,已發出二萬二千份之多。其中分給新北市的一萬份,更是早被索取一空,只能用影印或網路下載來因應。實際收到的申請書件數,第一天就有將近八百件,累計已有八千三百多份,反應相當熱烈。

也因此,吳佩默提醒民眾,雖照預定流程會有三階段銷售,申請期到年底,但照目前的現況來看,第一階段開放年收入一五八萬元以下資格民眾申購完成後,可售的四○三二戶恐怕就會全數售完,因此最晚應該在三月前提出資格申請,民眾才趕得及取得合宜宅承購資格證明,參加預定五月份舉辦的看屋登記,以及之後的申購抽籤。

比價效應 浮洲站最明顯

從申請熱度,不難看出在北市、新北市裡,經濟能力較弱無殼蝸牛族有多麼殷切的購屋欲望,一有比市價便宜很多的合宜宅釋出,自然是一大福音。但這也間接將對大台北的龍年房市造成三大不利的衝擊。

第一是比價效應可能造成周圍房價的跌價衝擊。永慶房屋集團企研室協理黃增福指出,目前浮洲合宜宅定價為每坪一九‧五萬元,視樓層內涵不同,有三%的調幅,但均價就是這個行情,而鄰近的捷運亞東醫院站附近房價每坪接近四十萬元,價差將近一倍。就算與台鐵浮洲站周邊,新屋房價目前至少二十多萬元的房價相比,也至少低了二、三成左右。比價效應下,周圍房價即使不跌,恐怕也難漲,至少條件比合宜宅差的物件,價格應該下修至一字頭才算合理。如此一來,如果是比較排斥居住大量體住宅、住戶混雜性高的購屋民眾,不妨鎖定合宜宅周邊可能會降價的中小型中古社區會比較好。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮也有相同的看法,他進一步指出,這個比價效應會在浮洲站最明顯,因為地點相對於位在林口的A七站,或是日前傳出有可能推出一萬戶合宜宅的新北市淡水區淡海新市鎮來得好。目前雖無捷運支援,但未來計畫道路一通,到捷運站的交通會更便利;就算還沒通,也可能有社區接駁車來改善,因此最為搶手。至於A七站相對通勤時間更長,但房價更低,每坪只要十五萬元,對A九站郊區等林口房價仍會有明顯抑制,至於淡海新市鎮房價本來就還在一字頭,因此衝擊最小。

量縮效應

第二個衝擊則是成交量可能更縮減。龍年房市能否回春,在量先價行的概念下,選後的量能能否有所突破是重要指標。但合宜宅的推出,極可能帶動量能再下探。原因是自從奢侈稅與查稅積極後,導致投資客退場,市場只剩自住需求的基本客層,因而去年下半年,各家仲介的說法都相當一致,以總價一千五百萬元以下的物件最受歡迎,是成交主力。

而以浮洲合宜宅為例,室內實坪十五坪起,最大三十五坪,二到四房房型都有,換算後的總價是四百多萬元到一千五百萬元左右,正是最能滿足現階段購屋需求的物件。但從申請到確定買到房屋,最快也要到六月。如果符合資格沒買到,還可以等暫定第三季要開賣、總量體也是四千餘戶的A七站合宜宅。根據吳佩默的說法,今年只會推出這兩案,之後看市場狀況,才決定後續推案。而A七站完銷時間,照流程推算應會到第四季。(本文節錄自390期財訊雙週刊)

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