奢侈稅後 房市的不敗商品 次商圈店面搶手 再創天價

低迷的房市氣氛中,店面產品價格持續走揚,在一級商圈店面惜售下,讓次商圈店面更搶手,一戶在台北市忠孝東路四段巷弄內的一樓四十餘坪住宅,因為訴求可轉作店面使用,吸引投資客搶進,據傳近期以高達每坪近三百萬元的天價成交。

2011/12/07 出處:財訊雙週刊 第 387 期 作者:林洧楨

「奢侈稅後,店面是最強商品!」台灣房屋研究中心執行長邱太?如此形容店面熱度,確實,當中古屋年度交易量面臨不足三七.九萬戶,可能跌破金融海嘯的近年波段最低點時,反倒是屬於中長期投資且有租金收益撐盤的店面,人氣最暢旺,成為低迷市況下的搶手貨。

然而最受青睞的一級商圈店面,多數屋主惜售心態強烈,幾乎不釋出,因此次商圈店面就成為現階段房地產投資族群的最愛,搶手的市況可以從近期台北市忠孝東路四段二一六巷的一個住宅成交案明顯看出。

當地仲介指出,該巷弄路幅僅六米,雖有部分一樓作店面使用,與一級商圈忠孝東路四段大馬路的店面相比,屬外圍次級商圈,近期一戶約四十餘坪的住宅,在被同業包裝成店面後,吸引不少投資客注意,最後據傳以總價一.一二億元成交,換算每坪單價將近三百萬元天價,讓人吃驚的行情,不難看出搶店面的市場熱度。

次商圈一樓 比帝寶還貴

根據永慶房屋成交的店面與住店資料統計來看,台北市的平均成交單價,毫無停滯,一路攀升,原本第一季還在一三二.二萬元/坪,到奢侈稅上路後,第三季則一口氣躍升到一五二.九萬元/坪,持續創下新高。新北市成交價原本去年第四季行情攀升到七十四萬元/坪,但到上半年明顯下跌到剩六一.七萬元/ 坪,不過第三季就大幅度的V型反轉,超過前波高峰,每坪七八.一萬元,與台北市同樣是創下歷年來新高的表現,同時也沒有明顯量跌,印證第三季奢侈稅後,店面續漲的趨勢。

永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴指出,沒有爆量的原因,主要是市場供應量少,並非缺乏買方,多數熱區都是只要有案子出來,就是秒殺的狀況,與住宅市場的冷清,有極大的落差。

根據永慶對於賣方動機的調查,三、四月奢侈稅消息傳出時,有超過三成屋主賣店面是因為看壞市場,但到八、九月看壞比率就只在一成以下,因此預判在買賣雙方信心都強的情況下,店面短期走勢依然強勁,因此包括即將通車的捷運站、新百貨賣場、夜市等區域周圍都是主要次商圈的店面熱區。

「價格相對便宜,但增值有爆發力。」東森房屋土城捷運加盟店店東陳春諒說,這就是次商圈店面的魅力所在,並舉自己的例子說明,大約五年多前,即海山捷運站通車的前半年,他因為布局房仲事業,在距離海山站步行五分鐘可到達的新北市土城區明德二路買下一個店面,當時行情單價約每坪三十萬元,總價約一千到一千五百萬元,現在隨著捷運站的人潮帶動,同樣的店面,行情已達二千餘萬元,每坪約七十到一百萬元不等,且行情還在持續走揚,雖然投報率從原本的五至八%,下滑到三至五%,但相對台北市多數店面投報率不到一%,這類新北市部分捷運站周圍的新興商圈店面仍是相對好的投資標的。

鄭朝鶴也說,「交通是經濟活絡的硬道理」,從店面熱銷區域來看,捷運店面是最容易被外來客所認同的產品,大台北雙線交會的捷運站會是第一首選,差別只在於同樣的價位,在台北市只能挑巷弄中的小店面,而到新北市則可能買到適合連鎖店進駐的大馬路店面,店租收益會更好。

捷運不同出口 命運大不同

哪些捷運站商圈的店面值得投資?業者認為,像是目前施工中,預計二○一四年完工通車的信義線,或是沿著南京東路的松山線各站,因為都是北市重要的東西向要道,又有百貨商場、飯店等坐落,未來是有形成類似忠孝東路三、四段逛街商圈的條件,而現階段部分路段,因為還處於交通黑暗期,租金水位還在每坪每月二千到三千元,明顯過低,就是可以逢低布局的地區。

店面並不同於住家,因此也並非有捷運站就一定賺錢,能否形成商圈,還有很大的變數。陳春諒就指出,像新北市土城目前有三個捷運站,但只有海山捷運站後面明德二路、學府路、裕民路就是傳統市區,捷運交通帶來更多居住人潮後,才讓店面有生存與增值空間,土城站周圍因為規畫成公園、學校等,永寧站則只有一小段地區可以作店面,都不容易聚集結市,留住人潮,如果當時選錯,現在恐怕就沒這樣的獲利。(本文節錄自387期財訊雙週刊)
 

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