交易量破SARS低點 大台北房子可買?

第三季全台房屋買賣移轉件數接近金融海嘯時期,北市甚至跌破SARS期間的波段低點。交易量的窒息演出,房仲網站下殺專區出籠,但實質降價個案仍屬少數。想要挖出降價宅,有三大檢視要點。

2011/11/16 出處:財訊雙週刊 第 385 期 作者:林洧楨

內政部十月底公布第三季房屋買賣移轉件數,全台買賣移轉件數以八萬二六六四件,創十季以來新低,接近金融海嘯(○九年第一季)時的低點。台北市全季僅一萬六一三件,不僅寫下九年來新低,還低於SARS(嚴重急性呼吸道症候群,○三年第一季)期間。

標價跌、成交價未必跌

而緊接在讓人吃驚的窒息量後,十一月初,二十一世紀不動產、樂房網等部分房仲網站紛紛打出下殺特區,甚至指出近年置產熱區──南港降幅達二六%之多,消費者期待已久的北市房價終於鬆動。但價格真的降了嗎?

二十一世紀不動產公關羅文金指出,近期調整開價幅度較大的區域,北市除南港外,中山區有二二.三%、大安區也有一六.一%;新北市以蘆洲、新店降幅最高,約達一二%,三重、永和、新莊也都有八到一○%不等的幅度,主要都是近年漲幅較大的區域。而且在樂房網的統計,與六月相比,調整價格的個案增加一三三%,已從一四○三件暴增到三三二七件。

等著晉升有殼蝸牛的消費者,雖然見獵心喜,但準備下手前,請先看仔細,調整的是「開價」不是「成交價」。據了解,二十一世紀不動產的統計基礎是近四個月還在委託期間內開價調整幅度較大的個案集中做成下殺專區,而樂房網也是類似狀況。

從交易價來看,根據永慶房仲集團的成交統計,八月與九月相比,北市降幅最明顯的是北投區跌幅約六.六%,信義區也有六.四%,其次是松山約四%,其餘各區波動幅度則較小。新北市部分,新莊反而從每坪三六.二萬元漲到三八.九萬元,而除林口維持平盤外,其餘都是小漲的情況。

對此,永慶房仲集團研展部協理黃增福解釋,這樣的漲跌其實只能說平盤震盪,以信義區來說,九月在高房價核心區幾乎沒有成交,反而是外圍低價物件成交較多,所以拉低平均數,實際上並沒有明顯跌價的狀況。

另外,每坪漲了三.八萬元的大安區,最近一個成交案件就是面中庭的華廈物件,成交價每坪八十多萬元,雖然比之前略高,但是條件較好的同大樓物件成交價都要一百多萬元。只能說在近期價格為王的趨勢帶動下,吸引買家挑相對便宜的產品,也非真的跌價。如果拉長時間來看,各區八、九月的均價也都還在全年度的最高與最低點間震盪,走勢還未明確。

事實上,讓房仲願意主動找上屋主修正開價,甚至爭取較合理的底價主因,就在於經營壓力愈來愈大。東森房屋董事長王應傑就指出,每月交易量只有三千五百件左右,若分給北市一千多家的房仲店頭,平均單店業績不到三件,就算都是大案件,要支撐每月至少七十萬到一百萬元的店頭營運成本很辛苦,更不用說這樣的市況恐怕還要持續二到三季之久。

一位房仲私下表示,打出這樣的策略,其實主要也是希望藉由較平實的開價,吸引多一點客人上門看屋,有看才有成交的可能。不然近期各類型買主都在觀望,對於底薪很少的仲介而言,完全沒有成交獎金,日子實在也很難過。

三要點 找真便宜宅下手

但並非全然沒有降價宅出現。羅文金指出,在近期修正開價的物件中,一百件中約有三到四件,是同時下修委託價的;一部分原因是投資客由於近期市場變數大,把原本設定的獲利成數往下調整,有些甚至一調就是一○%,因此下殺專區也有寶可挖。

那又該如何挖出這些真有降價的便宜宅?有三大要點可以檢視,第一、注意前手屋主買進時間。看到喜歡物件時,一定要請房仲調出房屋謄本,當中可看出前屋主買進時間。

如果是兩年內交易的,多數在銷售時都會加上奢侈稅一○%或一五%的成本,要轉嫁給買方;因此剛過奢侈稅課徵期的,由於成本降低,自然願意多讓個五%或一五%的價格空間,比較有可能是修正委託價的真降價物件。

第二、是否有貸款也是關鍵。有房貸或是其他貸款標註在謄本上,顯示屋主有一定的還款壓力,持有兩棟房子以上的屋主因為要減輕月負擔,多半也會比較有降價意願。

最後還是要注意成交行情。房仲業者指出,開價下降,不一定底價就降,可能相對議價空間也變少,結果成交還是高於行情就沒意義。因此,對於鎖定物件行情還是要透過多問幾家仲介,或是比照部分有提供成交行情資訊的房仲網來確認,避免只看開價降,卻仍買到高價房的狀況。
 

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