老戲院謝謝收看 改建住宅更好賺 地段取勝 建案單價頻創新高

影迷流失、盜版猖獗與高規格連鎖戲院搶占市場,迫使近年來大台北中小戲院的經營困難,六年內已有七家擁有優質地段的戲院,陸續在建商的引導下改建住宅。在基泰光華戲院標售案後,下一個接棒者可能是木柵的光明戲院。

2011/09/14 出處:財訊雙週刊 第 381 期 作者:林洧楨

「可遇而不可求的極品改建標的!」去年負責承銷景美僑興戲院改建推案「岳泰風範」的信義代銷專案經理李君烽,對大台北老舊戲院基地條件下了這樣的評語。他說,過去戲院因為是生活中重要休閒娛樂場所,因此地點都很精華,雖然隨著時間演進,建築老舊了,但在大台北精華土地幾乎被開發殆盡的同時,反變成難得的開發素材,如果又是獨棟式戲院,價值更高。

正因為具有難得的開發價值,近年來,在戲院土地的所有人積極投入下,大台北包括大世界戲院、愛國戲院、中國戲院、中和戲院、僑興戲院等多家戲院開始變身為住宅出售。士林的光華戲院、新北市永和區的福和戲院則在進行都更整合,也將朝改建住宅的方向前進,形成一股戲院改建風潮。

不僅如此,這類戲院改建宅的價格更是一案比一案高,像是在西門町商圈中,大世界戲院改建「西門Party」,約六年前推案,均價還在二字頭,到兩年前愛國戲院變成「中正國寶」時,每坪價位就站穩三字頭。去年由中國戲院基地改建、有帆船外形的住商大樓案「阿曼TiT」,則是一口氣以每坪五十五萬元新高售價,大幅刷新區域行情。

地段為王 高單價一樣熱賣

後來登場的中和戲院改建案「弘暉首富」,也同樣以五字頭開價,在去年改寫當時中和房價。同樣在去年開案的景美僑興戲院改建案「岳泰風範」,因為近捷運、基地又大,開價更高達八字頭,不僅改寫區域行情,更與周圍房市拉開極大差距。儘管戲院改建宅的價格漲聲不斷,個個推案還是熱賣不停,多數是快速完銷的情況,而較早交屋的個案後續也展現出驚人的增值潛力。

信義房屋中華桂林店店長黃順凱指出,「阿曼TiT」現在二手屋每坪要價至少六十萬元,「中正國寶」雖然價格略低,是五十五到六十萬元,四年不到,已漲了近一倍。

此外,雖未推案,但光華戲院土地已為基泰帶來龐大價值。根據基泰建設副總張玉貞說法,三年前取得時,價格約為每坪二七○萬元。以此對照標售價格,每坪四百萬元,計算起來,土地轉手的獲利可能超過三億元之多,相當可觀,難怪基泰願意讓出長線的都更整合商機。(本文節錄自381期財訊雙週刊)

 

 

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