蔡英文丟出第一彈:不動產實價課稅

房價居高不下,已造成民眾的強烈不滿,民進黨總統候選人蔡英文提出不動產稅制改革主張,主張不動產交易須透明化,並以實價課稅,卻被行政院長吳敦義反駁「政府早就在做了」。究竟蔡英文的主張是什麼?和跟現行政策有何異同?對市場會有什麼影響?

2011/08/24 出處:財訊雙週刊 第 379 期 作者:林洧楨、林文義

房地產如何課稅已成為總統大選的重量級議題,馬英九政府除了對房地產祭出奢侈稅的猛藥外,也對預售屋及部分成屋展開實價課稅的查稅手段。

至於民進黨總統候選人蔡英文提出的不動產實價課稅概念,則是要根本改變目前的不動產稅制,除以實價課稅外,還要實施不動產的兩稅合一制度。

市價為準 兩稅合一

替蔡英文規畫不動產政策的核心幕僚、前經建會副主委張景森指出,民進黨想對不動產稅制進行改革,主因是現行的不動產稅制,其實是建立在一個虛偽價格的制度之上;土地增值稅原先的理想是平均地權,漲價歸公,但理想陳義雖高,實際執行的卻是雞鳴狗盜的事,公告土地現值根本是一個假的不動產價格。

張景森說,由於不動產課稅依據的價格是假的,因此,包括政府、不動產的生產者(建商)、消費者三方均無法依據價格進行判斷,在不動產價格完全不透明下,經常會形成誤判。

例如,建商常誤以為當前價格還會再漲,而大量買地建屋,等房屋蓋好了卻發現景氣已經滑落,使得建築業經常出現大起大落的現象;消費者因不了解不動產市價,也無法進行不動產買賣時點的判斷。而由於價格不透明,也會使得政府對不動產的政策出現錯誤。尤其是目前執政黨的不動產稅制,已出現「沒有所得要課稅,有所得卻不一定課到稅」的現象。

所謂「沒有所得要課稅」,指的就是目前正在實施的奢侈稅,不論不動產交易是否有獲利,凡是在二年內的交易全數按交易價課稅;這並不合理,且萬一房價未因人為干預往下壓,將來可能會彈得更高。而「有所得卻不一定課到稅」指的是目前的土地增值稅,受限於公告土地現值一年僅調整一次,對於短期土地交易有獲利者,因公告現值未調整,就課不到土增稅。

針對現行不動產稅制的眾多缺點,蔡英文對不動產稅制的變革,就是拋棄目前不實際且虛偽的土增稅及房屋財產交易所得稅制,並建立透明化的交易價格,像先進國家一樣,將房屋與土地交易所得合而為一,只課一個不動產所得稅;而且只當業主有所得時才課稅,不會出現無所得也要課稅,或有所得卻課不到稅的狀況。

擴大稅基後再重議稅率

民進黨所講的不動產兩稅合一,是指目前不動產稅制中,房屋與土地的所得是分開課徵,且依據也不同;房屋在查不到實價下,通常是按房屋評定現值比例課財產交易所得稅,而土地則是依據公告土地現值課土增稅,但不課所得稅。民進黨主張在不動產實價課稅的基礎下,將房屋與土地的所得稅合一成為單一的「不動產交易所得稅」。

張景森說,民進黨提出對不動產實價課稅的主張後,建築業相當緊張。但實際上不需要緊張,民進黨要實施不動產兩稅合一制度,將分五大步驟(見附表)推動並充分給予過渡期;當稅基擴大,以實價課不動產所得稅會考慮降低稅率,並保證自住用不動產稅負不會比現在高,而非自住的不動產稅率不會比亞洲其他地方高。

在構建實價課稅不動產稅制的步驟中,最關鍵的就是「建立不動產交易的實價資料庫」,這是整個不動產稅制改革的基礎。

民進黨計畫修改相關法律,要求不動產仲介業、地政士以及金融機構對不動產交易須以實價登錄,先建立不動產交易的實價資料庫;當不動產實價資料庫逐漸完備後,就著手將現行房屋及土地交易分開課稅的稅制,合一成為單一的不動產交易所得稅,並依實價課稅。

張景森指出,民進黨不是要打壓不動產業者,而是想建立可長久運作且價格透明的所得稅制,只有當業主有所得時,才會被課到合理的稅,這對不動產業的長期發展反而有幫助。

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