李文造:奢侈稅讓房市交易凍到年底
賣方不降價、買方也不進場

奢侈稅勢在必行,近一個月的預售市場受衝擊而急凍,建商急得跳腳。長虹建設董事長李文造更坦言,此項措施將造成買、賣方與政府三輸,衝擊至少到年底。

2011/04/06 出處:財訊雙週刊 第 369 期 作者:鄭育容

急著想壓房價、平民怨的執政團隊,即將於下半年實施奢侈稅,為今年國內房地產市場投下一枚震撼彈。但在缺乏配套及長遠規畫的情況下,這項政策壓抑房市的效果,也極可能變成台灣整體經濟的隱憂。本刊特別專訪長虹建設董事長李文造,評論奢侈稅對房市可能造成的衝擊。李文造直言奢侈稅將造成買、賣方及政府三輸,他並提出健全房市措施的建言。以下為其口述內容:

自從政府宣示將於七月一日起實施奢侈稅後,預售市場便陷入交易停滯,「退訂戶比成交戶還多」,是各銷售案場普遍的現象。我預期奢侈稅從行政院研擬、送交立法院、乃至七月一日上路,這段期間房市將持續觀望,預售屋交易仍會停滯。

至於發布施行後,恰好接連將舉行立委與總統選舉,政治因素會干擾市場,造成市場觀望與拉鋸氣氛恐怕持續到年底。

買賣方及政府都輸
增收稅金徒為紙上數字


對於已投入銷售成本的業者來說勢必造成損失,對有購屋需求的消費者而言,也未必是一項福音,若打房造成營建業蕭條,將造成失業和經濟成長退步,對政府來說,更不是好事。我認為,奢侈稅政策是三輸的局面。

建商因應變局多採取遞延推案、放緩銷售速度,開價持平、議價空間稍具彈性。我預期,之前推出的建案,大概半年就可以完銷,現在起碼要一年才能結案。

以長虹建設為例,原訂在林口於上、下半年各推一案的計畫,就改為只推一案,另一案延到明年。台北市中心因供不應求,表訂推案照舊,另外內湖和大直各有一棟二年後成屋的商辦大樓,一棟將整棟出售,另一棟則將與誠品合作,作為商場及出租辦公室,是長虹長期持有收益的自有資產。

奢侈稅欠缺配套,不分區、不分賺賠,這讓原先政策想健全房市的目標失準。其次,在低利率的環境下,購屋者有能力拉長持有時間,所增加的利息負擔遠低於繳交奢侈稅的金額。因此若買房子的人都規避奢侈稅,政府樂觀估計可徵得一五○億元的稅金幾乎是紙上數字。

台灣民眾對不動產的投資觀念與國外不同,我認為政府仿效其他國家的打房措施,並不適宜,也會失效。台灣人投資習性是「看日出,不看日落(台語,意指看漲不看跌)」,通常是看房價會漲,他才會進場買房子,如果房價不會漲,他也就沒有積極進場的意願。

奢侈稅造成現在市場交易凍結,可是賣方仍不願降價,買方也認為價格不跌,更沒有進場購買的理由。

如果景氣好、利率低、市場游資多,我認為,奢侈稅的衝擊就會降低,甚至沒作用。這是根據市場存在三大購屋需求;第一,目前市場八百多萬戶房舍,至少八○%都是九二一震災前蓋的舊房子,從安全理由、居住的舒適性,顯示民眾汰舊換新的換屋需求相當強勁。其次,購屋主力——也就是三、四十歲族群,出生在生育率較高的時期,現在正值購屋自住的高峰期。第三,老齡化的長壽族群,讓市場衍生銀髮住宅的新需求。

從融資條件獎勵績優建商
增加供給、回歸市場機制


當然不能否認買方追價困難的問題,這應該從增加供給來解決。我也具文向行政院長吳敦義建議,從健全銀行對建商的融資制度,來鼓勵優良建商多蓋房子。我建議,由政府制定規則,讓銀行依照建商的營業額設定予以融資的總金額;建商若要爭取較高貸款額度,就得拿出經營實績;若有建商買地卻放著不蓋,就沒業績,銀行就不要貸款給他。獲利好的品牌建商,銀行就給較佳的利率條件。

政府從金融面建立制度,讓房市供給面得以驅逐炒短線的一案建商,也鼓勵優良建商多釋出供給、平抑價格。因此市場交易應回歸市場機制運作,不該以奢侈稅這類人為措施加以干預。

我之前提出,部分市郊的新興重劃區漲勢比市中心還凶,是不合理的現象,是基於我認為市中心向外圍,應該有合理的價差級距。舉例來說,汐止一坪房價二十幾萬元,之前台北市一坪九十萬元,兩者價差大於三分之一;如果汐止沒有捷運開通、淹水問題沒解決,當然沒理由跟漲,反之,則有補漲的理由。而受爭議的林口地區,是因某特殊個案未鄰近捷運,卻開出區域新高價,成為不合理的案例。

如果市郊地區,有交通建設引入,形成新的生活圈,我認為是有理由補漲的。政府做捷運不就是希望縮短城鄉差距嗎?新的捷運線帶來人口移入,使房價上漲,也是很合理。

在奢侈稅勢在必行的趨勢下,我期望政府若有第二波抑制措施,應該要評估地產業若萎縮,可能對經濟、就業市場帶來的負面衝擊,這會使國內整體經濟成長因此受害。

Add to Flipboard Magazine.
踢爆無良老闆搬錢內幕
財訊雙週刊第517期
出賣強勢股名單
財訊趨勢特刊第63期
熱門文章
中國肥咖條款來了 台商台幹剉咧等

中國肥咖條款來了 台商台幹剉咧等
境內金融機構資料全面清查 「非居民」全不放過

北京公布中國版的「肥咖條款」,從明年起,境內各金融機構須向稅務總局申報非居民客戶金融資料,濃濃的查稅烏雲已籠罩在台商頭上。

more


TOP