高雄無敵海景豪宅 催出在地買氣 「沒給過好東西,不代表沒市場!」

向來如止水的高雄房地產,去年一舉出現號稱豪宅F4的大坪數、高總價產品,隨公共建設啟動,買氣超過預期並逐步增溫。

2011/01/19 出處:財訊雙週刊 第 364 期 作者:林育嫺

「全世界都有雙都計畫,沒道理九十分鐘車程,(台北)房價卻是(高雄)六倍,」高雄市建築開發公會理事長陳武聰開門見山地說,產業發展不均、就業機會不足與人口外移等結構性問題,一直無法支撐高雄房市,好幾年來建商多以去化餘屋為主。「出手時都有跌價的心理準備,」某家重量級建商總經理更是如此分析高雄人購屋心態。

然而,這兩年高雄市卻陸續出現創新高價的區域豪宅指標案,包括四大A咖「國硯」、「京城凱悅」、「都廳苑」、「皇苑國際館」,最高開價甚至意圖超越台中七期豪宅,去年喊出每坪七十八萬元新高。令人瞠目結舌的新盤價原本讓絕大多數人一致「唱衰」,但隨著各大指標案至今銷售五成左右的成績,潛在買家的態度從質疑、觀望,現在似乎也開始蠢蠢欲動。

建設啟動為市場注活水
比價效應吸引買家進場


「有海岸線就有機會!」陳武聰從國際海灣城市的角度出發,點出高雄市具有高價潛力的主因。與台北豪宅具群聚效應不同,高雄幾個指標案件所在位置分散,但皆與「view」扯上關係,無論是坐擁高雄港海景、愛河河景、美術館綠地、柴山山景,檢視高總價產品,無敵山、海景就是高雄豪宅的必備條件之一。

高雄市向來被賦予躋身國際海灣城市的期望,近年來重大建設其實也像鴨子划水般逐步開發。攤開市政清單,去年初吳揆投資二六三二億元高雄海空經貿城計畫喊得響亮但未有動靜,反倒是實質的建設如四鐵開發(高鐵、鐵路地下化、捷運、輕軌)、六千五百米水岸改造計畫、多功能經貿園區、流行音樂中心和去年十月剛動土的世貿會展中心等,這幾個企圖將高雄推上國際吸睛亮點的計畫則都照著時程表進行。

隨著建設遠景為高雄地產注入新的活水,以目前成交價上衝三十萬元的個案類比台北豪宅條件,包括前總統家族入住而聲名大譟的美術館第一排,面四十公頃的公園景觀宅被拿來與面台北市大安森林公園的豪宅對比;而在高雄市政府正對面,擁有六十米林蔭大道旁的地段,加上苓雅區向來為高雄文教區塊,則對照台北市仁愛路的豪宅;位在高雄港灣旁的預售案,面港最前棟幾乎坐擁三面海景,景致超越台北大直水岸豪宅。

儘管美術館第一排開價已近四十萬元之譜,成交價也來到三字頭;而高雄市府對面的「都廳苑」,年底剛調高每坪牌價一萬元,成交價落在二十七、八萬元左右;「國硯」因樓層與棟別價差大,面海最高樓層喊出的牌價甚至最高上看八字頭,這樣的區域新高價,看在國揚實業總經理彭邵齡眼中,「不管是島內比或與國際城市比,真的太便宜了。」

彭邵齡認為,高雄整體房價明顯落後大盤,一方面是大家對南部房地產少以投資角度看待,一方面市場上少打造頂級物件,她以過去經營漢神百貨的經驗分析,高雄在地客層的經濟實力不可小覷,「沒給過好東西,不代表沒有市場!」

在地客為主要買盤
北客觀望態度漸鬆動


有趣的是,隆大營建投資興建、總銷高達一五○億元的「都廳苑」,由於此案由璞園建築團隊和香港中原地產聯袂銷售,其中兩棟進行跨海行銷,以類香港維多利亞港的海港城市為賣點,吸引香港富豪客戶進場,已有三戶由港資埋單,目前三○六戶銷售約三成。

高雄豪宅是否真能成功吸引中資與港資的目光?隆大董事長陳武聰私下透露,近日因高雄建築開發公會成員與廈門外商企業投資協會會員,合組投資公司,某家協會成員正積極洽談包下其中A棟;但陳武聰也認為因法令限制,高雄房市不會那麼快看到中資影子。

國硯執行副總蔡宗學表示,目前國硯銷售五成的客戶中,高雄在地客戶占八○%,「飛來飛去的台商最多,」且多為高雄出生,或父母親住高雄的企業主,其他兩成才是北客等其他縣市來投資的自營商,並未有港資成交的實例。

高雄向來是以先建後售為主的成屋市場,銷售期間也較長,但強調產品特殊性的高價產品,表現的確比預期來得好。

對高雄當地老百姓而言,這些豪宅案的價格仍可用「不可思議」形容,房市M型化也將在南台灣房市上演。

雖然去年和前年包括高雄巨蛋、美術館周邊等精華土地價格起漲,多家建商同聲表示,墊高的土地成本將讓未來推案上看二字頭,但一般中古住宅行情其實不會有太大動靜,豪宅價格未來是否具支撐力道,還待政府建設的速度,與個案產品是否具備無可取代的獨特性檢驗。

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