熱門商圈 店鋪立體化發展 往上一樓,省很大

當台北市東區店面每坪上看千萬元天價同時,承租的店家愈來愈難生存。因此,二樓以上店面成為商家營業門市新選擇;SOGO商圈、西門町和南西商圈逐漸有店鋪立體化發展跡象。

2010/10/13 出處:財訊雙週刊 第 357 期 作者:鄭育容

近兩個月來,台北市熱門商圈店面交易猶如放煙火般,一炮比一炮顯得價高驚人,最甚者忠孝東路四段SOGO商圈已經出現單價站上九百萬元的案例。商鋪高價轉手過後,新房東調漲房租勢在難免,讓商圈業態產生變化;愈來愈多店家租不起一樓,乾脆換個角度「垂直發展」求生存。

位於東區開業三十一年的江浙菜餐廳永福樓,可為非一樓黃金店面的代表,正臨忠孝東路四段五十九號的一樓入口,為簡單的引道,實際營業空間位於二、三樓。另一家老牌餐飲集團京星港式飲茶,旗下京星、吉星、天星共四家分店,長年也在東區、南京東路商圈的二樓店鋪營業。

在地狹人稠的大都會精華商圈,商舖立體化的現象很普遍,例如香港、東京等城市,走在最熱鬧的商圈,不僅一樓店面顯得喧囂,二樓以上或者地下樓的商城、營業門市,都能在大樓外的霓虹看板,或大面落地窗看出店內人聲鼎沸。

「同樣的商圈,只要一樓的二分之一以內的價格。」住商不動產企研室主任徐佳馨表示,二樓以上的店面租金省很大,對於具有品牌的商店來說,是兼顧營業額與租賃成本的好選擇。

不讓店租吃豆腐
連鎖品牌捨棄一樓店面


做熟客生意的店家,最適宜往非一樓店面發展。永慶房仲集團經理李建興表示,如連鎖餐廳、美容美髮業、牙醫、整形美容診所、旅行社、證券業等,多可見到大量聚集在精華商圈商辦大樓內。住商統計,今年來,北市各商圈中,二樓店面價格以松江南京商圈漲幅約兩成居冠,新投資者和租客明顯增加。

尤其是店面價格不斷翻漲,店東的購買成本往往反映在上調的租金,對於既有的租客產生高房價排擠作用。一旦店家的營業額跟不上租金漲幅,只得被迫另覓租處。

位於忠孝東路、光復南路口的必勝客比薩餐廳,就從原址營業多年的一樓,向上搬到二樓繼續營業,一樓店面改由毛利較高的服飾品牌iROO承租經營。

人潮擁擠的西門町商圈,因為商業活動更加密集,店鋪立體化的情況更早成形。對於投資者而言,因為二樓店購買成本低,租金報酬常有超越一樓店面的優點。當地房東表示,峨嵋街、漢中街附近二樓店面,約二十五坪的空間,月租可達十七、八萬元。若以當區一樓店價每坪最低一五○萬元計算,前述的租金年報酬率高達五‧四%。比起東區新店面平均年報酬率已降至二‧五到三%還要優渥。

位於南京西路新光三越百貨商圈,鄰近的商業大樓近期冒出四樓店面,租客是連鎖髮廊。相較於區內同性質的髮廊多以一樓或整棟透天店面的營業模式,可說是新加入業者迎戰高店租的突圍妙方。而就在同一棟大樓內,招租中的五、六樓,每坪租金約一二八二元,比起該商圈一樓店面租金五至七千元,價差達四、五倍。

店面往樓上走
成本低、租金報酬高


嚴格來說,二樓以上的「店面」其實屬於辦公室,北市最新商辦行情每坪平均月租在二千元內。若可選擇臨路的單位,外牆或開窗可做招牌,實質上便具有立體店面的效益。

從商辦租金來看,其漲幅不僅落後房價,多數商圈還因空置率未明顯下降而牽累租金行情。永慶商仲事業部調查,第三季A級辦公樓平均每坪每月租金為二四二一元,AB級、B級辦公大樓平均每坪每月租金為一六八○、一三九二元。除信義商圈外,其他百貨商圈周邊的商辦多為B級或以下等級。

位於辦公大樓內的立體店面,租金雖不易飆高,但房價遠低於一樓店鋪,換算租金報酬率仍具有誘因。但專家表示,如此形態的店面投資屬於小眾市場,多數偏好投資一樓店面的買家,不僅考量租金報酬,更重視未來轉手可以翻倍的資產獲利。

徐佳馨表示,店面的價值,最重要的關鍵之一,便是能夠吸引過路的人潮,因此,傳統三角窗店面,可以吸納四面八方來客,顯得價值不菲。反觀二樓店鋪此效益幾不存在,不論房價或房租,都比一樓店面便宜許多。這是賺價差的缺點、卻是收租的優點。但專家也提醒,有意投資樓店的投資者,一來要挑選商業最密集的商圈,最好是二樓以上店家群聚的商圈;再者,最好有獨立出入的樓梯口,房客承租意願比較高;第三,要選擇臨大馬路第一排的產品,方便租客透過外牆廣告招牌,達到攬客目的。
 

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