「台北地標」效應 一○一賺錢了! 銀行降息、陸客加持,終於轉虧為盈

就在頂新入主一○一屆滿一年的時刻,一○一開始賺錢了,足足比原先計畫提早了二年,是陸客救了一○一?還是頂新運氣比較好?

2010/09/29 出處:財訊雙週刊 第 356 期 作者:陳彥淳、林育嫺

曾被視為燙手山芋的台北金融一○一大樓,上半年以稅後盈餘一·二三億元,正式宣布轉虧為盈,這對過去五年最高虧損二十四億元,平均每年虧損金額上億元的台北一○一而言,無非是個令人振奮的好消息!只不過,頂新集團入主一○一也才屆滿一年,為何一○一就能傳出捷報?

分析上半年一○一轉虧為盈的原因主要有二。影響最大者,其實是來自於股東結構改變後,一○一積極與銀行團協商降息,○九全年度利息支出從原本的一一·六億元,大幅調降至六·九億元。儘管今年上半年升息半碼,但少付兩億多元的利息費用,仍成一○一大補帖。換言之,如果去年沒有成功降息,上半年一○一其實仍無法脫離赤字,「降息真的影響很大!」一○一發言人劉家豪坦言。

銀行降息
成獲利關鍵


知情人士指出,頂新集團入主後,對於財務數字抓得很緊,負責地產事業的頂新集團董事長魏應交,更特別提醒經營團隊應加速與銀行團協商,挾著頂新對一○一的強烈企圖心,多少對降息有正面幫助,也為一○一的營運吃下大補丸。

其次,近來兩岸交流頻繁,陸客來台必到一○一,就算旅行團受限於集體行動,能自由活動的時間很少,多數團客根本來不及到購物中心採購,但卻一定會前往觀景台。劉家豪指出,今年觀景台參觀人數是去年的二·二倍,其中陸客占比超過五○%,八月份的參觀人數突破十六萬人次,刷新歷史紀錄。

如果以一張門票三五○元來計算,沒有什麼營運成本的觀景台,每多上去一個人就多賺三五○元,等於八月份光是一個小小觀景台的利潤貢獻,就超過五千六百萬元。這還不包括設在觀景台入口處的拍照服務,每張售價三五○元,約有超過四○%陸客願意掏錢購買,一天平均進帳輕輕鬆鬆再添二十萬元。

同時,一○一也針對陸客的喜好,在觀景台上設有綺麗珊瑚、吳卿黃金創意金雕等兩櫃位,專售高價商品,以包底抽成的方式又進帳一筆。觀景台從台北一○一的「一景」,轉變為小金雞母。

目前一○一的營運約可分為三大部分,包括購物中心、商辦與觀景台,但若以營收來源分析,依去年財報資料顯示,則分別為百貨銷售、租賃收入(包括商辦與部分購物中心租賃)以及門票收入,三大營收占比各占六二%、二八%和六%。一○一高階幹部指出,雖然觀景台表現亮眼,但未來最具爆發潛力者,應該還是商辦租賃業務。

「就算台北一○一辦公大樓全部租滿,辦公大樓也還是虧損!」這句話是台北一○一監察人朱士廷轉述六年前開發團隊評估一○一辦公大樓招租時「看衰」的說法。過去不被看好的辦公大樓,如今出租率八成三,受到原本金融大樓的設計規範,超過五○%進駐廠商仍是金融相關企業,今年第二季的空置率一七%,低於信義計畫區A級商辦一九·七%的平均水準。

陸企詢問度大增
商辦前景看俏


雖然之前魏應交還說感受不到中資企業來台設立據點的熱度,但台北一○一辦公大樓事業處副總經理楊文琪證實,今年簽下的中資企業至少就有十家,尤其又以近兩個月的情況最為熱絡。除了已經進入裝潢階段的中國石化、中國鋼鐵之外,還有其他帶有中國國企資金的金融、科技、貿易業者陸續搶攻一○一,初期以設置在台辦事處為大宗,物色樓層以三十五樓以上的中高樓層、百坪內的中小型辦公室為主。

每坪平均租金三千七百多元的台北一○一,遠高出北市A辦平均租金約六成,在信義計畫區指標性辦公大樓內也僅次於三千八百元的國泰金融中心。「價格不是問題,便宜反而沒感覺,」業界人士分析,中資企業對一○一的指名度高,「甚至只認得一○一」。對中資而言,只要名片地址欄印上台北一○一,品牌形象立刻升等。

一○一商辦大樓過去幾年空置率一直高於兩成,金融海嘯過後,外資企業更出現退租潮,往租金水準低的內湖、南港地區移動。

但隨著兩岸關係持續加溫,兩年前台北一○一辦公大樓已經悄悄取消裝潢免租期、延長免租期等優惠,去年第四季更直接拉高一成租金。

在購物中心部分,經過這幾年調整後,定位愈來愈朝精品化發展。一○一身為台灣地標的強大集客力,劉家豪指出,雖然目前中國遊客業績對購物中心貢獻度只占一○%,但今年以來使用銀聯卡消費一百萬元以上超過三千人,再加上即將開放自由行,內部早已針對中國遊客喜愛的品牌準備擴大經營規模,像是名錶OMEGA、施華洛世奇水晶、凡賽斯服飾、頂級西服Ermenegildo Zegna 等品牌。

有趣的是,這些品牌過去在台灣都不是最搶手的精品,如今卻因為在中國知名度超高,反而成了台灣各大百貨、購物中心的當紅炸子雞。

購物中心
拉攏VIP與陸客


另一方面,一○一也了解經營熟客的重要性,同時考量到這些人可能顧慮一○一觀光客太多,為了讓高消費力的熟客能盡情購物,砸下重金打造一六○坪的超級貴賓室。邀請單次消費滿一○一萬元的消費者成為尊榮俱樂部會員,提供私密的購物與休憩環境,目前已經累積近千名;隨著內需景氣回升,今年一到八月購物中心營收較去年同期也成長近三○%,上半年交出營收近四十億元的成績單,全年將上看八十五億元。

今年一○一在銀行團同意降息後開始轉虧為盈,緊接著商辦與購物中心的營運,也可望在陸客的加持下漸入佳境。雖說是大環境的改變讓一○一提前獲利,但頂新敢在原先一片看衰中投資一○一,如今成為最後的獲益者,其投資眼光也的確讓外界佩服。

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