亮點系列》捷運蘆洲線五站正夯! 通車效應浮現 三重、蘆洲生機乍現

房市忽冷忽熱,台北市輕移民要買好宅、又要兼顧增值潛力,十一月即將正式通車的蘆洲捷運沿線的績優宅暴紅,帶動原本房市不看好的台北縣三重、蘆洲兩區身價飆漲。

2010/08/18 出處:財訊雙週刊 第 353 期 作者:林育嫺

近幾年來,台北市房價持續飆高,政府終於忍不住出手平抑投資客炒作,雖然成效有待觀察,但台北市近兩個月買賣出現負成長的情勢看來,市場的確出現觀望氣氛。不過,緊鄰台北市又是捷運即將通車的路段,在這段房市亂局中倒是殺出重圍。這些區域符合有利通勤的「好宅」條件,又兼具捷運加持的「績優宅」升值潛力,較不受房地產市場氣氛轉折影響,尤其是年底前就要通車的「蘆洲線五站」周邊,更成了第三季中、低價位房產市場的當紅炸子雞。

台北縣三重市和蘆洲市的房市,在北市房價高漲、與新莊頭前重劃區預售案飆高價的雙重比價效應下,雙雙成為上半年新北市賣座排行榜的前五名,僅次於中和和新莊,房市交易以及人口移入兩項指標也皆持續成長中。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,兩地區受惠捷運題材,加上重劃區個案熱銷,外來客進場,使得買氣持續增溫。

徐匯中學站 最吸睛

跨越蘆洲和三重的蘆洲支線五站包括:三重國小、三和國中、徐匯中學、三民高中和蘆洲站,通車後將大幅縮短進出台北市的時間。附近房地產交易熱絡,如果沿蘆洲市外圍開車繞一圈就不難發現,短短十幾分鐘的車程,就有四十多家房仲店頭,房市熱度可見一斑。

由於蘆洲線沿線房市通車效應浮現,行情價較農曆年前上漲逾一成,以三重周邊新成屋來說,行情已經來到三十五至四十萬元,連蘆洲總站周邊兩個新成屋個案成交價,也上看一坪二十五萬元。雖然如此,在蘆洲市捷運周邊,首購族卻仍有機會找到生活機能便利、單價卻仍是一字頭的中古屋,也難怪吸引台北市的年輕移民跨橋到此尋覓新殼。

根據有巢氏房屋蘆洲光榮加盟店店長方朝慶表示,徐匯中學站周邊,是蘆洲支線五個房市新興區裡最耀眼的亮點,均價交易最為熱絡(見行情圖)。由於徐匯中學站位於蘆洲、三重交界,開車走集賢路五分鐘左右即可通往士林、北投,周邊道路為三重蘆洲幹道,原本已有密集的公車網絡,蘆洲捷運通車,未來還有捷運環狀線交會於此,長遠來看,周邊房市應可展現捷運宅身價易漲難跌的特性。

南港子重劃區
建商先建後售等通車


然而,徐匯中學周邊發展早,包括幸福商圈、菜市場、銀行、連鎖商店及二輪電影院等商業活動繁榮,生活機能完整,但缺點是新大樓數量稀少,周邊八成以上為老舊公寓,每坪均價在十二至十八萬元之間。由於物以稀為貴,新成屋均價則已經站上二字頭,為蘆洲線五站之首,平均單價甚至比三民中學高出一成,但比起一水之隔的士林地區,價格仍具吸引力。

其實蘆洲有個特殊景象,全市內多達七十多座高壓電塔,其中三十多座位於市區,經過市長爭取,七月底台電公司才剛承諾年底前將十五座市區高壓電塔地下化,明年六月前完工。其中包括徐匯中學站出口旁邊的大電塔,房仲業者私下表示,因電塔造成的疑慮,房價偏低、周邊屋主的議價空間較大,但捷運站的房市大補丸已吃下,若能接受電塔地下化,仍有機會撿到便宜。

另外,位於蘆洲站旁的「南港子重劃區」,則是蘆洲捷運題材外的另一熱區,區域內多半為先建後售的電梯華廈,屬低密度開發,五年內新成屋每坪均價已經近三十萬元,近半年漲幅約一五%,投資客至少占了四成。區域腹地範圍並不像三重的重陽重劃區那麼大,還有許多在地建商蓋好的建案,如「香榭京站」,蓋好半年不開賣,就等捷運通車;而區內開價開出四十二萬元歷史新高單價的「集賢世家」,押的同樣是年底重劃加捷運雙題材的發酵。

而緊鄰蘆洲的三重,在高房價時代,經常被訴求為「與北市一橋之隔」,近一年來,捷運與重劃區題材也讓三重房市愈燒愈旺。

重陽重劃區 成重推案區

在三重市區內,將有兩條捷運從市中心通過,蘆洲支線有三重國小和三和國中兩站,新莊線則有台北橋、菜寮、三重和先嗇宮站四站,冠德建設四月在台北橋站推出的捷運共構案「美麗台北」,三個月就完銷,預售屋成交單價約一坪四十萬元,交通便捷再次讓三重房價價量翻揚。

中信房屋三重菜寮店經理戴正隆分析,由於兩捷運線通過三重市人口最稠密、商業最發達的地段,近一年來房價漲幅近二成仍得以支撐,蘆洲支線新成屋行情約在三十五萬元至四十萬元,新莊線則在四十萬元上下。

跨過重陽大橋的重陽重劃區,占地逾六十公頃,早期為安置疏洪道拆遷戶而劃的區域,雖不屬於捷運題材,卻在大台北土地短缺的時機點上適時提供了大片素地,各大上市櫃建商湧入此區,讓三重市近兩年處於推案高峰,晉身北縣一級戰區。

根據房市市調機構《住展雜誌》統計,近二年來三重人口增加近六千人,建商在三重市區共推出三千五百餘戶,住展研發長倪子仁表示,捷運通車後還會有一波熱潮。

重陽重劃區推案密度高且集中,區內行情以「河岸景觀」作為劃分,無景觀宅單價每坪行情約在二十七至三十六萬元之間,多為二至四房產品,選擇性多,買家可依建商品牌、棟距、建材、外觀和坪數需求挑選,選擇多元。

而近淡水河區塊,目前如國泰、全坤興、陸江建設等推出的河岸住宅,幾乎是近四十萬元起跳、七十坪以上大坪數產品,以重陽橋的淡水河視野挑戰大直橋,總價遠高於區域行情。

然而,三重蘆洲內仍有環境複雜、建築老舊、交通雜亂的問題存在。因此,專家建議自住購屋仍以捷運沿線增值區與新興重劃區為優先考量。
 

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