房租行情與高房價脫鉤 空租期也拉長 房價漲、房租跌 大台北房東不好當

想當包租公的投資者請注意!根據租屋網統計,今年來,大台北租屋市場房租降了一成,空租期仍未見縮短。租金與高房價不成正比,顯示市場過度供給的疑慮,專家提醒,現在想進場當房東,當心自己先住進套房。

2010/06/23 出處:財訊雙週刊 第 349 期 作者:鄭育容

甫過畢業季,社會新鮮人求職的租屋需求將大量湧現,不過,當前的租屋市場卻彌漫著詭異氣氛。根據城市租屋網資料顯示,今年以來,大台北及新竹地區的房東登錄房價,比起去年同期平均下滑約一成,顯示房租行情與高房價脫鉤。

城市租屋網總經理張權彬表示,近幾年供給面大量增加是造成房租不漲反跌的主因,北部城市比中南部租金下跌更明顯。房價漲勢落後的中南部房東因禍得福,因購屋成本遠低於北部,租金回報率反而較高。

一名擁有台北市敦化國小明星學區出租住宅的黃小姐表示,向來滿租的房子,在兩年前金融風暴發生時,出現空租的情況,租金也應房客要求略有調降,所幸今年初有房客回流。

不過,另一位陳先生就沒這麼幸運,他在某私立大學旁擁有數間學生套房出租,去年暑假過後,竟然曾有半數招不到房客,空著養蚊子。

崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示,前幾年大專院校周邊是租屋市場的票房保證,但是少子化效應逐漸明顯,部分新興學校開始有招生不足的困窘,連帶使校園商圈乃至於學生租屋市場萎縮。她指出,根據教育部推估,未來幾年將有為數二十四所大專院校面臨招不到學生而關門的危機,房東們就像踩地雷般,處境益趨險惡。

招生不足 房東跟著踩地雷

中南部鄉間的新興學校是首先遭殃的租屋市場,某台南地區被大面積農地包圍的大學周邊,就有一半的出租學生住宅呈現空置。而前幾年迄今,中南部仍有業者推出標榜高收益的套房產品,不少購買者都成了套牢族。

而老字號的學校周邊,也不時有「災情」傳出;馮麗芳指出,校方自己興建宿舍,更使房東找不到房客的情況惡化,台中東海大學周邊的房東就面臨這樣的問題,台北東吳大學去年暑假過後,也有半數房東反映找不到住客。

學區周邊待租期拉長,價格出現調降。馮麗芳指出,根據崔媽媽基金會的房東登錄資料,待租期間最長有達到半年的案例。租金愈高、待租期間愈長,「台北房客找屋條件中,整層住家的預算多在二萬元以內,一萬五最好租,二萬五以上則相對乏人問津,套房則以一萬元較符合房客預算。」

住商不動產表示,捷運沿線取代學區成為新興的租屋市場,台北縣比台北市的月租金平均低上三千元的物件,最具吸引房客的誘因。

張權彬表示,近幾年房屋市場投資風氣盛,大量置產族投入包租公、包租婆行列,造成市場持續大量供給。然而隨著房價攀高,後進者成本墊高,但租金卻漲不上來,逐漸形成收租回報縮水,與房價呈反比的詭異現象。

「金融海嘯發生時,還有一批租屋族從台北撤出。」張權彬說,這群租客因丟了工作而回到家鄉;另方面,低利率的購屋誘因,在這幾年促使為數可觀的無殼蝸牛「轉租為買」,諸多房市好景氣的利多,反而讓供過於求的租屋市場更顯得「粥多僧少」。

以每個月有四千五百多筆租屋資訊的城市租屋網為據,從供給面加以分析,套房產品占一半,整層住家則占三成。以地區加以區分,台北市的房東占一半,台北縣有兩成,其他縣市合計約二成多。房客需求則仍以台北市的大安區為主,獨立套房和住家仍為主要搜尋目標。

值得注意的是,今年以來,新竹、台中、高雄地區招租物件增多,後市須注意是否有供給過量,進一步稀釋租金的副作用發生。

招租管道要多元 

張權彬表示,愈晚進場的房東,因承受較高的房價、較低的租金,投報率顯得乾癟,甚至會有入不敷出的情況發生。

「租金不會支撐房價,是想像空間支持居高不下的房價。」從業多年的張權彬不客氣地點明此階段眾人皆怨的高房價窘境。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,因為競爭激烈,房東欲爭取好房客,必須改變思維和作法。寧可花大錢買在優質的住宅區長期持有,也不要貪便宜買在欠缺客源的新興市場。其次,老舊房舍一定要定期維護更新,因為附裝潢、具有現代化科技網路硬體設施的大樓住宅更有競爭力。

第三,則要利用多元的招租管道,在社區布告欄張貼廣告已經落伍,網路租屋更有傳播力,甚至可以在鄰近的房仲店頭託租,儘管事成之後必須支付半個月的房租作為仲介服務費,也好過於把房子晾著空作包租公的美夢。

打破傳統包室、包月、包戶的租屋模式,化整為零的租賃方案也有機會提高收益率。徐佳馨表示,市面上出現有日租等短天期的出租套房,日租金約一千二百元起跳,若能幸運地有半個月租出去,總計下來,一個月可收租一萬八千元,更勝於一間包月租的套房租金。而這樣的產品,有愈來愈多的商務客,或者往返兩岸的業務型台商偏愛。不過,招租條件愈多元,管理上也就愈耗費心力,包租公們的算盤可得多打幾回。

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