你買的是住房還是游泳池?

內政部修訂的新版預售屋買賣定型化契約五月上路,內文規定房價得依照主建物、附屬建物、公設等項目分開計價。想買房子的人將因此陷入更複雜的比價難題,但是灌水屋也因此現形。

2010/04/28 出處:財訊雙週刊 第 345 期 作者:鄭育容

內政部修訂的新版預售屋買賣定型化契約五月上路,內文規定房價得依照主建物、附屬建物、公設等項目分開計價。想買房子的人將因此陷入更複雜的比價難題,但是灌水屋也因此現形。

預售屋新契約上路,灌水屋現形!

連戰購買了位於台北市仁愛路宏盛帝寶豪宅,同一樓層兩戶、銷售戶型標示為一三○坪;若以市場上流傳的成交價每坪一九○萬元計算,這兩戶總價高達四.九四億元。不過,進一步攤開連家房屋建物謄本,可發現主建物加附屬建物登記面積,兩戶加起來僅約一七○坪;再以總價反推,每坪單價將飆高至二八八萬元。

此令人咋舌的價格,與去年底,大陸上海古北臻園別墅區傳出,成交價以相當於一坪新台幣三百萬元售出的價格相去不多。以上的計算法,凸顯公共設施占去三成五的房價,算出來的單價當然驚人。連爺爺巨資買豪宅,不少錢是花費在購買高檔的公共設施。

虛坪太多
讓購屋者成冤大頭


預售屋買賣最困難的部分,即是民眾購買的時候僅能憑賣方提供的文字說明、圖像、模型,想像未來成屋後的樣貌。但是,購屋者花費巨資究竟買到多少實用的坪數,常得碰運氣,往往等到成屋才知道。

目前預售屋公設比普遍占三成。以一間三十坪的房子,總價一千萬元來計算,每坪房價僅約三三‧三萬元,
但是,若扣除公設,以室內使用面積僅約二十一坪計算,原先算出的每坪房價立刻膨脹四成多,成為四七‧六萬元。

但是,一間房子不可能零公設。建築師劉明滄表示,一棟大樓必須有樓梯、管道間、地下室、機電房等必要設施。民眾應該注意的是自己是否額外負擔了坪數灌水的房價。

以往房屋銷售慣用總價除以建物登記總面積,所得出的單價作為比價標準,算出的每坪單價實則涵蓋了實坪(屋主自用(與虛坪(附屬建物與公設等(。最為人詬病,而且是購屋者最容易吃暗虧的,則為公設包含了哪些項目,在部分不肖建商的巧立名目下,存在許多模糊不清的空間。

露台、花台、雨遮
讓房價虛胖


為避免坪數被灌水,也求買賣雙方的資訊平等,官方版的契約範本值得有意購屋的民眾作為審酌買賣的依據。不過,由於房價標示打破單一均價的慣例,購屋者將面臨賣方詭變的標價技巧,市場已預期短期內預售市場的議價期間將拉長,購屋觀望氣氛將轉趨濃厚。

住展房屋網總監陳韻如表示,房屋坪數明列虛實,消費者將進一步檢視「牛肉」在哪裡?使得比價、議價期拉長,目前位處高檔的房市免不了出現買氣鈍化。如果,買方不接受虛胖的房價,市場甚至可能向下修正。

「房價分項標示,好比把三明治拆為吐司、火腿、荷包蛋分別標價,買方不一定討到便宜……」建商解釋,蓋房子的成本是一體的,技術上要分價有其困難,計算方式更莫衷一是。言下之意,實際上路的房屋銷售標價,很可能是各憑感覺「填空」。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,官版契約並未訂定各項建物的計價公式,或彼此間的合理價差比例。「建商不可能把公設算便宜,買方更要懂得挑三揀四、斤斤計較。」台灣房屋研究室執行長邱太則說,按照中古屋成交的慣例,主建物與附屬建物間存在一定的價格比,可作為民眾購買預售屋時的議價參考。(本文節錄自345期財訊雙週刊)

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