建商訂價策略大解碼

建商計算建案成本的粗估方式,主要依據土地取得價格,和停車獎勵、開放空間獎勵、容積移轉和都市更新等獎勵措施,再計算出實際可銷售坪數,加上每坪建造成本,加入管銷費用,計算後即為總成本。而一般售價則由總成本再抓2成左右的利潤,作為訂價(見下表)。

2010/03/17 出處:財訊雙週刊 第 342 期 作者:林育嫺

然而,台北市精華區素地奇貨可居的情況下,建商取得土地原料的成本愈疊愈高,售價自然直接不斷拉高,供需原理更反映在價格上,其中建商預期買家意願、景氣狀況來調整利潤空間。以物稀為貴的大安區為例,5年內(2004年至2009年)新成屋和預售屋的平均行情價格,自單坪46.8萬元攀升至97.8萬元,倍數翻漲,其中就隱含稀有性和建商看多的心理因素。

 

若以表中試算的中山區檢視,區內中古屋近五年歷史平均成交行情,20年以上公寓成交單價每坪約在22.9萬至35.4萬元,電梯大樓成交價則落在26.2萬元至41.4萬元之間,較預售屋的56.1萬仍平易近人許多。

空頭大師張金鶚一再強調,合理房價的概念並不客觀存在,購屋者應以個人購屋需求和偏好、財務負擔能力等,用挑選好宅的「心中之尺」,取代「市場之尺」來選擇預售屋、新成屋或中古屋。要避開「富了房子、窮了自己」的陷阱,選擇權,在買家手中。

你的房價是怎麼算出來的?
以德惠街土地(住3-容積率225%、假設取得土地成本100萬元/坪)為例
建商土地+建造成本:(土地取得成本/法定容積〔如有其他獎勵,需加計檢討〕/售坪比)+(每坪建造費用〔依物價水準波動〕)
(100萬元/坪 ÷ 225% ÷ 1.65)+(15萬元/坪)=42萬元/坪
建商每坪成本:(土地成本+建造成本)×管銷係數
42萬元/坪× 1.13~1.15(約數)=48萬元/坪
建商開價=建商每坪成本×建商期望利潤(10%~30%):
48萬元/坪× 110%=53萬元/坪
48萬元/坪× 120%=58萬元/坪
48萬元/坪× 130%=63萬元/坪

此土地完銷建案,去年平均成交單價60~65萬元/坪,反推建商利潤粗估約3成。

註1:合理售坪比約1.60~1.70

註2:建商評估售價,與個案基地條件、使用建材、設計規畫、品牌、市場狀態、金融政經等多項變數有關

資料來源:聯智建設建築師林明杰
 

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