劉伯恩、林政誠獨特「店面投資學」 美容名醫的不動產投資術

以雞尾酒療法聲名大噪的減肥醫師劉伯恩,十多年來買進搶手店面,累積出一套「劉氏投資學。」 內科醫師林政誠也愛買店面,不過,一段時間便轉手獲利了結。 他們的地產投資心法是什麼?

2009/02/16 出處:財訊雙週刊 第 322 期 作者:鄭育容

在房地產投資圈中,高所得的醫師總占有可觀的地位,內行的房仲業者都知道找醫師開發物件一旦成功且獲得信任,將有較高機會做成高總價的好生意。如果以劉伯恩與林政誠兩位坐擁上億元地產的例子看來,果真驗證如此的黃金定律。

劉、林兩人從內、兒科轉攻「愛美」科別,是健保不給付,每次收費高昂且診療期長的超夯專科,前者因與何麗玲合開減肥美容診所而大出鋒頭,後者因宣稱幫藝人蔡依林針灸豐胸名噪一時。龐大的現金入帳,讓他們財富累積較常人迅速,也有進軍不動產的雄厚資本。

在劉伯恩還只是個診所醫師的時期,約在九七年間因房仲的介紹開啟了房地產投資,因為當時門診病人不多,劉伯恩常跟仲介長談一個下午,從對房市投資的入門聊起,慢慢地建立一套專有的置產術,自此,他專注在投資熱門商圈店面,而且只進不出,成就如今不為人知的包租公實力。

集結了學區、觀光的士林夜市就是劉伯恩的金店面所在,根據當地仲介表示,文林路、大東路上共有三間透天店面是劉醫師所有,依目前市價推算每棟皆億元起跳,再比起他於約莫○三、○四年間每棟總價約三千至四千萬元的進價,增值幅度可是以倍數翻漲。

 

只挑最好的帶租物件,長抱置產

劉伯恩買的店面都位於商圈最熱鬧的精華處,永遠是搶租的一級品,長期穩健的收租利潤十分可觀,以文林路上、陽明戲院旁現租給服飾品牌G2000的店面為例,房仲業表示,按行情推估月租應有三十多萬元,夜市內的主要幹道—大東路上兩個店面月租行情也應有二十多萬元水準,一年下來這三棟億元店面至少可貢獻近千萬元的租金收益。

「理性評估、出價合理、長期持有」是劉伯恩房市投資三部曲,「投資前,劉醫師必定實地走訪,仔細評估投資標的是不是位於﹃長紅型﹄的商圈」,一名劉的友人表示,「士林夜市有觀光、學區的消費力支撐,更鄰近捷運站,四周有大馬路為完整街廓,是永續型的商圈」。

不僅選擇熱門商圈最好的店面,劉伯恩也喜歡帶著租約一起買,原因是可省去找房客的空租期,不過,因為他挑的產品本身條件極佳,也沒機會產生空租問題。

看準了,出價絕對符合行情,是劉伯恩投資的特色之一,仲介表示,劉醫師不像殺低賣高的投資客,自己充分掌握行情,投資出價也合情合理,絕不買貴也不會出「沒有誠意的價錢」。

正因為劉伯恩是績優投資客,許多房仲業者爭相為他尋找投資標的,經年累月下來,據悉,劉的名下已購置至少十件以上的不動產,投資的區域以台北市成熟商圈如士林、內湖、公館等區域,除位於內湖正對碧湖公園景觀第一排的電梯住家外,投資標的主要以店面為主,每件市價約為五千萬元以上的產品。

熟知內情的房仲業者表示,劉伯恩收入高,應屬最高所得稅率的族群,因此,購買房地產具有節稅增值的效果,劉多半會運用房貸來做財務上的規畫,不動產多登記在自己名下,也都由自己來操作管理,似乎未假專業會計師之手。

近期房仲業聽聞劉醫師要買地,看上了位於內湖路一段一塊約三、四十坪的土地,有意作為開設醫學中心之用,但是地主大開口要價八千萬元,和劉伯恩出價四千萬元的價差相距太大,因此並未成交。

不過,劉伯恩顯然並未放棄,多名仲介業者表示,只要有好貨打到劉醫師專線,就算他在看診,也會撥時間接電話過濾消息,顯示他對不動產投資的高度興趣。

相對於劉伯恩有如儲蓄般的購入「田產」,另一個減肥名醫林政誠則採中期買賣操作;依照曾與之交手的投資客表示,林政誠幾乎都委託一位林姓專業掮客替他全台買透透,因此,北、中、南三大都會區的熱門商圈都有林醫師買到哪賺到哪的痕跡。

最近士林夜市內最大的店面傳出以三億元成交,據悉賣方便是林政誠,當地仲介表示,這個租客為服飾店,由二棟分為一樓、三層樓合併店面,應是在○六年底買進,月租金高達一五○萬元,據傳原先開價三‧五億元,後來三億元成交。

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