五年房市多頭喊卡?續揚? 信義聯勤高價標出,亞太會館等待東風

五月底開出破表價卻流標的亞太會館案重創股市與房市; 七月初,新光人壽無預警宣布將標售二○○六年以天價取得的信義聯勤土地, 最後由國泰金控與元利建設聯手以每坪四○七萬元標下北基地,令市場鬆了一口氣。

2009/02/16 出處:財訊雙週刊 第 317 期 作者:王榮章

亞太會館可以說是房地產業今年最具張力的年度大戲,從年初宣布將以六十九億元標售,之後又改為議價,到最後敲定五月底以一四九億元底標公開標售,每次大動作都掀起話題。不過「驚世駭俗」的一四九億超出目前市場認知太遠,當天一如預期以流標收場,消息傳出後,台股中的營建、資產股應聲倒地;房地產市場也瞬間急凍,六、七月市況之冷,跌破眾人眼鏡。

 

新光金買家變賣家  高價出售有驚無險

七月初,新光人壽董事會突然決議通過出售信義聯勤案的北基地土地,並隨即在七月十日舉辦標售說明會,決定七月二十五日開標並簽約,動作之快、效率之高,引起各種流言與揣測。由於房市、股市低迷不振,新光突如其來的動作,讓房地產市場立刻嚴陣以待,不少代銷業者、建商同業都坦承,雖然新光的動作對房市、尤其豪宅市場是一項負面訊息,但大家更希望新光能順利標售並賣個好價錢,以免進一步打擊房市買氣。

信義聯勤案可說是引爆這幾年房價狂飆的引信!○六年三月,新光人壽以總價六三‧八三億元、約底標的二‧七倍、平均每坪二七四萬元的天價(以容積換算是史上天價),標下這兩塊緊鄰的土地後,猶如在房市投下一枚深水炸彈,原本陷入盤整的房價瞬間飆漲,國內豪宅單價也正式飆破百萬元大關。

新光金可以說是近幾年最熱中投資房地產的法人機構,積極程度遠超過死對頭國泰金,也因此,新壽這次突然丟出賣地的震撼彈,立即引起各界高度關切。金融、地產業解讀新光金態度丕變的原因,主要有看壞豪宅或房地產後市;以及今年虧損嚴重、必須處分資產來挹注獲利兩種可能。不過負責新光集團不動產業務的新壽副總經理吳章偉否認看壞後市,強調只是投資策略的調整,因為相較於整棟商辦可取得租金等立即性收益,土地開發需時較久,而新壽未來也將提高商辦及廠辦等收益型不動產的比重,至於開發型不動產則傾向出售。

北部建商則認為,以當時總得標金額約六十四億元而言,相對新光金的資金規模比例並不高;此次北基地即便以四十八億元賣出,扣除成本獲利僅約十多億元,對上半年大虧一一八億的景況來說也是杯水車薪,因此看淡後市應該是比較合理的解釋。

然而,元利建設董事長林敏雄與國泰金控副董事長蔡鎮宇這次以總價四十八億元,高於底價六億元標下北基地,應是已有計畫將南基地一三一○坪一併標下開發。

業者分析,這次四十八億元標售的北基地,加上營建費用、管銷成本,每坪成本已達百萬元,若要有合理的三成利潤,必須賣到一三○萬元以上。不過這塊土地效益最好的處理方式,應該是再取得南基地,然後調整細部計畫,將兩基地間的八米巷計畫道路廢除,成為一整塊完整的基地,然後退縮建築線,在臨建國南路部分保留大面積中庭花園,整個建案的價值感才會出來。

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