營建股五年牛市已結束?

國內股市在五二○當天自九三○九點高檔反轉,弔詭的是,房地產市場在三二二選後大力炒作馬上就會好的氛圍,但營建股卻在四月中領先做頭反轉,至六月二十日止,營建股指數已重挫近三成,跌幅遠高於大盤,房市、營建股後市到底何去何從?

2009/02/16 出處:財訊雙週刊 第 316 期 作者:黃振林

國內房市在二○○三年下半年復甦以來,至○七年下半年明顯露出疲態,到第四季在全球股市重挫,以及大選將近政經情勢不明下,不但房市急凍,營建類股指數也在年底暴跌至二二二點,創下○六年第四季以來的新低。

根據國泰房地產指數的數據,至○七年底,台北市房屋銷售率連續四季下滑,議價空間逐季拉大,顯示在沒有新利多的激勵下,台灣房地產景氣已出現鬆動;負責編製國泰地產指數的張金鶚教授,也因此提出房地產景氣已出現﹁泡破化﹂危機。

但今年國民黨連續在立委、總統選舉中狂勝後,信心決定一切的房地產市場立即應聲上漲,豪宅市場更在三二二之後演出噴出行情,也帶動營建股一路狂奔,在四月中來到四五七點,大漲一倍以上。但就在房市、股市充斥樂觀論調中,營建股已悄悄反轉;而房市在五月起也快速降溫,讓許多代銷業者措手不及。

 

精耕台北、切入商辦建商是未來首選

根據住展雜誌調查,今年起到六月十七日止,北台灣預售屋銷售率以台北市約五一%表現較佳;台北縣與新竹縣市卻都只有二一%左右,桃園縣更只有可憐的一一‧九%,顯示銷售情況遠低於業者期待。
再來看今年首季的國泰房地產指數,儘管房價指數微幅上揚,但成交量急遽萎縮,全台五大都會區只有台北市成長三三%;台北縣成交量遽減五成,表現最差,台中都會區也重挫四成以上,南高都會區則衰退近三成,全國成交量指數減少一七‧三%,呈現明顯的價量背離。

房地產業者指出,近來受到學者﹁泡沫說﹂、股市大跌、通膨壓力倍增、亞太會館流標戳破豪宅泡沫等不利因素影響,預售房市買氣大受打擊;加上個案開價混亂加深觀望氣氛,甚至傳出某豪宅案的議價空間每坪高達五十萬元的消息。但儘管五二○檔期銷售不如預期,但多數建商都不願降價求售,已造成銷售空窗期,除非下半年市況能快速回溫,否則勢將影響營建股明、後年的獲利數字。

另一項潛在隱憂是利率。央行為抑制通膨恐將持續升息,目前大台北房地產租金報酬率約三‧五至四‧○%左右,今年利率可能會和租金報酬率出現死亡交叉,一旦投報率低於利率,極可能是房地產景氣反轉的警訊。

不少國內外法人都同意,今年將是房地產景氣、營建股走勢的重要轉折點,如果兩岸和解紅利不如預期,無法帶進大量外資、中資的新動能,那麼國內房市最好狀況也只能持平。加上多數營建股股價在前一波飆漲時,已提前反映未來的獲利情況,股價多數來到法人設定的目標價,因此,近期不少國內、外法人陸續調降營建股評等至中立或觀望。營建股這波走了五年多的多頭行情會不會就此結束,未來半年將是重要關鍵。
不過經過這波大修正,一些個股因為跌深,加上今年獲利來源皆是已銷售完畢的個案,EPS下修空間不大,仍可以反彈操作,包括長虹、華固、冠德、力麒、皇翔等。

此外,台北市仍是最看好與相對安全的區域,因此精耕台北市的建商仍是逢低買進時的首選;另外商辦市場長線看好,未來幾年表現甚至可能超越住宅產品,因此切入商辦或擁有優質物業的營建股如長虹、華固、冠德、國產等是優先選擇。至於中南部地區,高雄建商的潛力優於台中,但仍須視相對價位而定。

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