買房抗通膨大作戰有撇步,把握「三三原則」長抱不會輸

今年小到超商茶葉蛋,大到鋼材價格,生活周遭用得到的東西沒有不漲的,這些都告訴我們一個訊息:手頭的錢愈來愈薄了,購屋保值的心理,自然又在民眾心中浮起,但通貨膨脹年代來臨,買房就一定能打敗通膨嗎?

2009/02/16 出處:財訊雙週刊 第 313 期 作者:張欣民

二○○五年國際油價每桶五十美元左右,今年三月中旬,國際油價已飆上每桶一一○美元歷史天價;國內物價一年來也紛紛調漲,每個人都明顯感受到物價上漲的壓力,彷彿七○年代能源危機的情況又來臨了!
 
根據行政院主計處調查,今年二月國內消費者物價指數(CPI)年增率為三‧八九%,正式漲破三%,更令人擔心的是,二月以美元計價的進口物價漲幅更飆至一八‧九九%,是一九八○年十一月第二次石油危機以來的新高,未來幾個月後將反映在消費者物價上。國內輸入性通膨壓力愈趨沉重,選前凍漲的油價、水價、電價等,選後都將調漲。此時此刻除了如何省吃儉用外,如何展開抗通膨大作戰?更是民眾最關切的話題!
 
三十五年前買屋迄今增值四十五倍!
 
根據美商ERA易而安不動產的研究顯示,從七○年代到去年底,分時間、區段來看,只要民眾在台北市買下一棟房子,都可打敗通膨,達到保值及增值的效果,特別是在七○年代初就買房子的人,若長期持有到現在,房產最高增值幅度更可高達四十五倍以上。即使到了八○年代才買房,房產最低的增值幅度也有一‧六倍。
 
七○年代初期台灣經濟開始起飛,民眾所得增加,加上能源危機造成通膨,於是購屋保值的觀念興起。當時在台北市中心買一間三房兩廳的公寓還不到五十萬元,如果是長期自住或出租持有到現在,這期間儘管房地產景氣有高低起伏,現在這樣一間老公寓扣掉通膨後,都還有高達上千萬元的身價,享有好幾十倍的增值空間,當時買房子的錢不但沒有被通膨吃掉,還徹底的打敗通膨!
 
這當中唯一的例外是一九九一至二○○○年這段期間,不僅買房子賠錢,資產還被通膨吃掉近二六%,等於說有人在九一年買了一棟一千萬元的房子,到二○○○年底僅剩下五四六‧六萬元的價值。不過,若將該房子持有的時間拉長到○七年底,還是能夠達到最起碼的保值效果(只微幅虧損○‧五八%)。
面對來勢洶洶的輸入型通貨膨脹,不用建商「特別提醒」,很多民眾心裡也都有購屋保值的念頭,問題是這波房市復甦已經四年多,房價也來到相對高點,很多人都怕現在進場會買在最高點、套在最高點,心中很是矛盾!不過在通膨效應下,如果沒有一點抗通膨的籌碼,到時又會成為新貧階級,所以這時進場購屋一定要掌握可抗通膨又不會被套牢的鐵則。
 
首先,要以自住兼投資長期持有的態度介入。從過去的歷史經驗來看,長期持有是打敗通膨的最主要關鍵,現今想買房子短線炒作獲利,難度及風險確實都很高。所以現在買房子,一定要以自住或是出租且長期持有的心態,以時間換取長期的增值空間。或許現在買進看起來房價是貴了一點,但是只要地段佳,十年、二十年後,可能就有人會後悔,當時為什麼不多買一棟呢!就像現在我們在看台北二十、三十年前的房價,每坪不到十萬元,都會覺得「怎麼這麼便宜」,可是當時買房子的人一定都覺得「怎麼這麼貴」一樣!
 
三大鐵律加「三三原則」,任何時間點都可以買樓
 
其次,要跟上都市更新的主流。去年是都市更新法令修正放寬年,今年將會是開花結果年,所以若是資金較有限的民眾,可以朝目前已經浮出檯面的都更區塊找老舊房子投資,包括大同、萬華及南港都是可以注意的區塊。將來不論是以舊屋換新屋,或是讓開發商高價收購,都是非常划算的投資。
 
再來就是要搭上三通開放的增值列車。總統大選後,市場預期台灣房市將出現一波「香港模式」的噴出行情,而大家期待大選後可能展開一波三通開放大行情,最主要就是有香港的例子在前面。中國政府在○三年陸續推動與香港的CEPA措施,以及內地個人赴港「自由行」計畫後,帶動香港經濟明顯成長;同時間香港房價也在經濟大力復甦的帶動下展開反彈,其中豪宅、商辦更重新站上九七前的水準。
 
未來台灣可望開放三通及大陸人士來台觀光,就如同香港的CEPA及「自由行」,因此市場上普遍預期大選後開放政策將產生類似的效應,房價應該還會有一波上漲空間,而且若開放中資來台購屋,比照香港房價的上漲模式,中高檔住宅漲幅會高過一般住宅,豪宅的漲幅又會高過中高檔住宅。
 
買賣房地產與買賣股票一樣,不可能買在最低點,也不可能賣在最高點,所以只要能確實掌握「三三原則」,並以自住兼投資長期持有的態度,挑選生活機能完善的標的,任何時間點都可以是適合進場的時機。所謂「三三原則」就是準備三成自備款,每個月房貸本息還款不超過家庭月收入的三分之一,這是要確保日常生活的正常及保有一定的生活品質,不會因購屋而成為「屋奴」。
生活機能完善是指日常食衣住行育樂等各個面向都能就近滿足,這不僅是保有居家的方便性,也是房產能否保值、增值的關鍵,更是未來能否順利轉手的保證,所以要切記離車站(公車或捷運車站)、學校、市場太遠,離嫌惡設施(如陰宅)太近的房子不要買!

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