江道生賣地退隱 松山都更案華麗登場 昔日幼教天王、媒體大亨 如今處分資產、光環不再

時光流逝轉變,三十年前讀道生幼稚園的小孩,已經長大、步入青壯年;而當年的幼稚園大亨、媒體霸主江道生卻不復從前。即使他已隱沒多年,但曾擁有的不動產與土地價值水漲船高,持續在市場上成為開發商競相追逐的目標。

2011/09/28 出處:財訊雙週刊 第 382 期 作者:陳研蓉

近幾年來房地產熱,台北市都市更新的腳步也快速前進;街頭隨處可見新建案與工地,不少具有回憶的老建築,也被建商相中、開發。光華戲院、僑興戲院、大世紀戲院等老舊電影院,知名老店武昌街排骨大王、明星咖啡館、台一冰店都被建商鎖定、列入都市更新的行列。

幼稚園沒落,建築業火熱
道生精華地段成為搶手貨


幼稚園這個行業,因為少子化問題,面臨著沒落、凋零的危機。雖然經營逐漸走下坡,但不少位於台北市精華區的幼稚園,卻因為極佳的地段與土地,成了建商下一個積極改建的目標。

房地產九二八檔期中,忠泰建設與長虹建設合建的二百億元大案「明日博」備受矚目,「明日博」的前身,其實就是台鐵的老舊宿舍。忠泰建設下半年還有台北市中山北路案、與樂揚建設合建的「東西匯」和信義區「忠泰繹」,三個合計超過百億元的中小型新案。

其中,位於松山車站、佛光山總部大樓旁邊的「忠泰繹」是都市更新合建案,每坪開價一三○萬元以上,創下松山車站商圈區域高價。而該地原本是「道生幼稚園」,最早的地主,就是昔日的幼稚園大亨──江道生。

如今的八年級生可能都沒聽過江道生,但對道生幼稚園應該不陌生,這是民國七十年代左右,台北知名的私立幼稚園。江道生民國六十四年時創辦了第一家道生幼稚園。當時剛好碰上戰後嬰兒潮的第二代誕生,民國七十年出生人口數為四十一萬人,出生率高達千分之二十三。蓬勃的出生率,讓幼稚園成為當時興盛的行業。

開幼稚園起家的江道生,趁著這波高出生率的時代趨勢,擴充幼稚園版圖。巔峰時期,江道生在大台北精華地區共有二十一家幼稚園,每年的學生人數將近九千多人,年營收十億元以上。

不開放連鎖加盟經營,也不租房屋,江道生的道生幼稚園,所有園區全是自行經營、自地自建,這些幼稚園的園區,更有不少位於台北市超級市中心精華地。光是經營幼稚園和手中的土地,江道生當時的資產上看數十億元。

江道生在幼稚園事業上賺錢後,事業版圖逐漸伸向媒體和地產投資。七十年代末期,也是有線電視崛起的年代,江道生從幼教業一路跨足到媒體業,從小型節目製作公司開始,成立了木喬傳播,代理HBO等衛星頻道,專門提供錄影帶給當時還沒有合法化的第四台播送。而隨著有線電視系統台逐步合法化,木喬傳播一步步發展成擁有十八個衛星頻道的代理商,其中也包含中天頻道;最後江道生成立象山集團,成為大型有線電視系統商之一。

版圖急擴張,媒體業夢碎
勁報熄燈號,中天也易主


民國八十年代後期,光是代理頻道,江道生的木喬傳播一年營業額就可以超過十億元,是象山集團最賺錢的事業體之一。江道生也在此時入主中國農業機械公司,取得一席董事後,再慢慢併吞其他股東股份超過六○%,並將公司改組為中國農業科技,擔任董事長。矗立在台北市東興路的三棟「中農科技大樓」,就成為江道生另一個重要的房地產投資標的。

江道生後來以中農科技的法人身分想入主《自立晚報》不成,即在民國八十八年挖角不少資深媒體人、創立《勁報》,而創立的地點就在台北市東興路上的中農科技大樓。民國八十九年江道生再買下中天電視台及一家廣播電台,也遷入此處,東興路因此成為江道生的集團總部重鎮。

但所有的榮景也隨著時代變遷逐步消散。媒體競爭激烈,《勁報》出刊後不如理想,開報不到三年,民國九十年遇上納莉颱風,導致中天電視的所有器材設備都泡在水裡,損失慘重;隔年二月《勁報》也收攤了;幾個月後,連中天也賣給了中時集團。江道生就此銷聲匿跡,光景不如從前。

而讓江道生發跡的道生幼稚園,這十年來也面臨少子化問題,競爭激烈、經營難度提升。民國七十年後,每年的出生人口都比前一年少一萬多人,今年的出生人口只剩下十六萬人,是二十年前的四成。而台北市的幼稚園也大幅縮減,從民國八十年的四七三家私立幼稚園,一路縮減到去年台北市只剩下三○九家。二十年不到的時間,幼稚園數量減少了三成以上。(本文節錄自382期財訊雙週刊)

Add to Flipboard Magazine.
踢爆無良老闆搬錢內幕
財訊雙週刊第517期
出賣強勢股名單
財訊趨勢特刊第63期
熱門文章
中國肥咖條款來了 台商台幹剉咧等

中國肥咖條款來了 台商台幹剉咧等
境內金融機構資料全面清查 「非居民」全不放過

北京公布中國版的「肥咖條款」,從明年起,境內各金融機構須向稅務總局申報非居民客戶金融資料,濃濃的查稅烏雲已籠罩在台商頭上。

more


TOP