五大招自保 教你遠離海砂屋
氯離子含量檢測 五成超標

把關機制失靈,大量次級砂、淡化海砂恐已流竄市面,意味著海砂屋很可能就潛藏在你我身邊。為避免買到海砂屋,讓成家美夢恐將淪為慘痛夢魘,五大購屋自保撇步缺一不可。

2014/01/21 出處:財訊雙週刊 第 442 期 作者:王柔雅

「你敢肯定地說,你家不是海砂屋?」每次發現疑似海砂屋的住宅時,江醫師房屋健檢中心董事長江守山總會這麼問;多數屋主都是老神在在、拍胸脯掛保證,「這房子我住了十幾年,絕對不會有問題。」然而,依據江守山實地檢驗的經驗卻發現,有高達五成以上的住宅氯離子含量超標,也就是俗稱的海砂屋。

有鑑於國內缺乏居家安全檢測機制,4年前,新光醫院腎臟科主任江守山成立房屋健檢中心,專門為顧客的房屋健康把關。截至目前,已檢驗全台兩百多戶住宅,竟發現有超過半數的房子出現病灶,尤其海砂屋、結構缺陷等瑕疵屋的問題更為嚴重。以下是5種避免買到海砂屋的方法:

看外牆、看裂縫
要求氯離子檢測

方法一、觀察外牆,與梁柱平行的裂縫須當心:判斷是否為海砂屋,第一步,可從檢查外牆做起。海洋大學材料工程研究所教授楊仲家指出,初期的海砂屋,牆面可能出現類似白色粉末的白華、壁癌或細小裂痕;中、後期,裂縫會愈裂愈大;到了末期,鋼筋受腐蝕情況嚴重,逐漸膨脹、擠壓混凝土,將產生牆面爆裂、泥牆剝落的現象。許多人往往到末期徵兆出現,才驚覺自己住的房子是海砂屋,為時已晚。

江守山分析,梁柱走向即為鋼筋鋪設方向,當內部混凝土悄悄腐蝕鋼筋,鋼筋膨脹爆裂向外擠壓,易於牆面產生裂縫,「牆面出現跟梁柱方向呈平行的裂縫,很大機率是海砂屋!」

方法二、簽約時要求氯離子檢測:擔心買到海砂屋,買屋前最好要求賣方出示氯離子檢測書,或是要求做氯離子檢驗。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,由於檢驗須鑽牆取樣送驗,考量影響裝潢外觀,在看屋階段時,屋主多半不會同意檢驗。若買方有此要求,目前實務作業,常是在雙方完成議價、即將正式簽約之時,再委託經「財團法人全國認證基金會」(TAF)認證合格的機構來檢測,單次費用約一至兩萬元,由買方負擔。雙方並可於合約中註明,若未來檢驗結果不合格,須再次議價或無條件解約。

方法三、採樣親自到場:按檢驗規定,各樓層混凝土檢測取樣數至少每兩百平方公尺要取一個,每樓層不得少於三個。但有房仲業者透露,坊間曾發生黑心業者與檢驗機構串通,在採樣時,刻意多採集幾個檢體,送驗後,分開列印檢驗結果,僅挑選合格的三項成果呈交。萬一不幸,全數檢體皆超標,再跟熟識的檢驗機構申請重驗,把關門檻形同虛設。

為了慎防採樣檢驗時被動手腳,中信房屋資深法務專員白宗益建議,在採樣送檢的當天,買賣雙方、仲介業者務必親自到現場,掌握取樣位置、樣本數,未來檢測結果出爐,都要逐一比對。

方法四、看懂檢測標準,詳閱合約:根據內政部於2013年5月實施的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中,載明買賣房屋時,必須勾記是否做過水溶性氯離子檢測,並規定清楚列出海砂屋檢測標準:凡是○六年6月30日以前完成的建築物,硬固混凝土中最大水溶性氯離子含量容許值為0.6公斤/米立方;○六年7月1日以後的建築物,標準則提高,容許值為0.3公斤/米立方。

檢測時要到場
詳閱合約,必要時停止付款

上圓聯合建築師事務所結構技師劉哲嘉分析,若是購買預售屋、新成屋,可要求建設公司出具「氯離子檢驗保證書」,並於買賣契約載明,不得使用氯離子超標之海砂,若未來發現該屋為海砂屋,得解除契約、返還價金及相關賠償條件等。

曾處理過多樁海砂屋糾紛的江守山提醒,同一建案的預拌混凝土供應商可能不只一家,但建商大多僅提供買賣戶那一家的混凝土檢驗標準,事後真的出問題時,建商就有藉口將責任推給其他家混凝土業者。因此他建議,可要求建商出具該建案所有混凝土供應商的氯離子檢測報告。

方法五、購屋後及時暫停撥款、訴訟求償:依照購屋貸款契約的撥款委託書,當買方買到海砂屋、輻射鋼筋屋、嚴重漏水瑕疵屋或凶宅等嚴重瑕疵屋時,可依據撥款委託書規定,請求銀行暫停撥款。

目前房屋交易程序為簽約、用印、完稅,等賣方繳完水電費、稅務雜支時,就進入過戶手續,銀行會在此時將尾款匯給賣方,完成交易手續。亦即買方須在過戶之前,請求銀行暫停撥款。若是貸款已經核放,須由買方主張權利與賣方協調。若談不攏,則得訴諸法律程序。

「就算真的是海砂屋,還是有買方寧願買。」蘇啟榮指出,近年房價高漲,部分買方認為海砂屋不嚴重,仍執意要買,甚至要求賣方減價。但由於超標的氯離子長期會腐蝕鋼筋,影響建築結構,建議消費者仍應以居家安全為前提,才能住得安心。

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