千萬資金 第一次開旅館就上手

藏在一棟棟高住房率旅店的背後,其實是一個能增加租金、資產增值,甚至入股旅館再賺分紅的旅館學分。究竟開一家旅館要準備多少資金才夠?多久才能回本?不想錯過觀光業黃金十年的錢潮,就快跟上大亨的腳步來攻讀學分吧!

2013/01/16 出處:財訊雙週刊 第 416 期 作者:林洧禎
台灣觀光業黃金十年的錢潮水龍頭才剛打開,看著各產業大亨一個接一個、靠著一間間高住房率的旅館,不斷上演精采淘金秀,可別顧著在一旁看熱鬧,趁著這一波風潮興起,快點檢視手上的房地產資產,搞懂這門不賣資產也能賺錢的旅館改建學分,跟著大戶一起搶錢去!
 
在搶進業者的金算盤中,這門學科有創造三大獲利的神奇魔力。首先是長期穩定且高於商辦的租金收益。瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會理事長曾東茂就指出,去年台北市的商辦平均租金收益只有約二.五四%,且受到內湖科學園區與南港軟體園區兩大郊區聚落的磁吸效應,市中心的B、C級辦公大樓空置率不斷提高。但商辦大樓一經拉皮改建為旅館,只要地點、環境條件不差,租金投報率至少有三到三.五%的水準,外縣市因房價相對較低,租金投報率會再高一到二個百分點。
 
如果嫌不夠,可更積極介入經營增加收益。成立福泰桔子商旅品牌的福泰飯店集團執行長廖東漢指出,在台北,平均住房率只要達六成就能賺錢,若能做到八成以上,就可以用暴利來形容。
 
一般來說,想介入經營增加獲利有幾種方式,最簡單的是與承租方談定租金固定成長比率,或是降低部分租金換取營運抽成比率,風險最低,但也因此承租方願意讓利空間最低。
 
再者是屋主負擔裝潢改裝費用,並以此金額投資承租方的飯店,換取一定營收獲利的抽成比率,因為能降低承租方風險,接受度很高。
 
最後,則是自己當房東,自己改裝、經營。如果想自營賺取最高利潤,到底要準備多少錢?這兩年才幫老闆在台北連開兩家住房率達八成的商旅,同時也準備一圓商旅創業夢的專業經理人于傑(化名)仔細核算後說,「在台北開旅館最低門檻約一千萬元,最快三年就能回本!」
 
根據他在西門町找到一棟建坪約一百坪的透天厝改建商旅案,預計開發成十五間房的小型商旅,初期建置的最大成本是工程款,以一間房間結構及裝修費六十萬元計算,合計九百萬元;再加上押金、仲介費、前半年旅館備品等總成本,總計所需金額約一千餘萬元。
 
營運方面,人事以三位櫃台搭配一位房務計算,含各項雜費的月成本約為四八.五萬元,以五年回本推算,含建置費攤提,合計每月要賺約六十三萬元才能打平。但只要平均住房率達八成,平均每日每間房實收有一八五一元以上,就能超標達成。
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