大資小資 房產鍍金術 養地新招!先賺旅館財 再享增值利益

去年來台旅客數突破七百萬人次,四年內全台將再投資九百億元開設四百家旅館,一棟棟商辦或爛尾樓換上旅館新衣,價值立即翻倍。從台灣頭到台灣尾,從建商、保險業到投資客都瘋狂搶開旅館。在這股旅店熱潮下,背後的房產鍍金術值得探究。

2013/01/16 出處:財訊雙週刊 第 416 期 作者:黃靖萱

台北市西門町的漢口街,三三兩兩馱著大背包、拉著行李箱的觀光客,探頭探腦地循著手上單子的地址找旅館。他們走進的大樓裡,電梯外掛著撞球場、遊樂場的看板,但裡頭有三層樓其實是星、馬、港、澳背包客最喜歡的「高絲旅」時尚旅館。在不到一百公尺遠,還有另一家高絲旅;兩條街外的成都路區塊,則有四家「愛客發」商務旅館,中華路上的捷運西門站出口附近,還有一家外觀新穎的「台北日記旅店」。這七家店的背後都是同一位老闆──徐豪雄。

 

五十三年次的徐豪雄最早從事房屋仲介,才一年多就自己出來做投資客,他買的房地產都結合當下最夯的產業經營,例如十年前他將房地產結合網咖生意。「買房子得付房貸,要活得下去就要結合產業,有現金收入,」和徐豪雄認識十多年的高絲旅經理甯維誠解釋,「現在旅館夯,買下的建物當然就結合旅館。」

 

「目前很多人在買地產前,會先來找我們提計畫,看我們可以付多少租金,然後他們再出面買。有的人甚至會直接說,你喜歡哪一棟?我來買,」成立連鎖福泰桔子商旅的福泰集團執行長廖東漢,相當驚訝現在投資房地產的人,都算準只要連結上旅館,就像為大樓撒上金粉,租金收益率和房地產價值都能輕易翻揚好幾成。

 

不只搶賺觀光財,用旅館養地,已經成為顯學。

 

十年前,台灣的辦公室平均租金收益率還有六%,但房地產市場結構愈來愈扭曲,房價不斷上漲,但經濟卻持續不振,商辦這些年來的租金幾乎沒有調漲的空間,空置率也不斷攀高,造成租金收益率已跌到「保二」邊緣。

 

最緊張的,莫過於滿手商辦大樓的保險公司。以去年國泰人壽溢價二三%才標得三商美邦宏遠大樓為例,租金收益率根本不到一.九%,遠低於金管會對保險資金購買不動產的最低報酬率二.八一五%的規定。

 

建物結合旅館

「你喜歡哪一棟?我來買」

 

瑞普國際物業總裁暨CCIM台灣不動產投資協會創會理事長曾東茂觀察,商業不動產的價值源自它的收益能力,因此,能維持二.五%以上的租金收益率、租約動輒十五年以上的旅館業成為新寵,讓房東地主們甚至抱著錢去拜託旅館業進駐。

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