名店王與包租公 師大夜市兩大奇蹟
「一店月賣百萬,一坪月租兩萬」不是夢

這個區域有一坪開價破百萬元的新案,也有屋齡4、50年的老公寓。有幾十元就令你飽腹的小吃,也有一個要價幾百元的漢堡。或你想找一件200元的T恤,還是好幾千元的洋裝,來這裡都能滿足。多元的商業型態,持續湧入的人潮,讓位於台北市精華區的師大夜市快速發展。近700家店攤在這個一級戰區中求生存,勝出者換得月入百萬的成績,這裡是年輕人的消費天堂,也是創業者練得真功夫的最佳擂台。

2011/09/14 出處:財訊雙週刊 第 381 期 作者:陳雅潔

根據師大夜市區域的房仲估計,師大夜市商圈平日人潮約一、二萬人,假日則可達三萬人以上。人群主要活動區域沿師大路及龍泉街兩條幹道為中心,北自和平東路起、南至師大路一○五巷、西起浦城街、東達泰順街。所涵蓋的街廓總面積不到二平方公里,卻要容納龐大人潮,平日街道空間被攤販瓜分,假日甚至可以用摩肩接踵、寸步難行來形容人車通行的狀況。

圍牆,一切從此開始

但是師大夜市可不是一開始就擁有超人氣。位於台北市房價最高的大安區內,師大圍牆外的夜市最早只是在師大路上的一群攤販。一九八○年代末期為了整頓市容展開取締,多數攤商因此休業,少數則開始在師大路、龍泉街巷弄間尋覓店面落腳。由於這些提供平價餐點的攤販,早就被師大師生視為重要生活機能,因此也隨之轉進巷弄裡解決民生問題。

師大夜市於是重心移轉,商品內容也逐漸增加「食」以外的選項,順應師大眾多師生的需求,衍生出「衣」、「住」的市場。而學生的集客能力特別強,加上捷運新店、南勢角線通車,夜市位置恰於古亭站與台電大樓站間,擁有雙捷運站優勢,「師大的學生會帶其他學校的學生來,本地的客人又會帶外地的客人來;你可以問問看全台灣的大學生,沒來過師大夜市的沒幾個啦!」一位在商圈經營小吃攤多年的業者如此觀察。

青創協會總會資深顧問林政忠也認為,台灣夜市的生態已經轉變。早期夜市是以寺廟為中心,例如基隆、士林、饒河街等,是由於過去宗教祭祀活動往往最能帶動零售商機,所形成的廟口夜市;但隨著社會及經濟結構的改變,現在新興的夜市如台中逢甲、中壢中原,以及師大夜市,就是因應學生的生活需求及消費水準而形成的大學夜市。

師大地理系教授譚鴻仁也觀察,七、八年前師大還有很多外地生,但近年來學生已經明顯本地化,經濟條件也顯著提升,「一個學生一個月光吃飯就花掉上萬元,非常普遍。」因此商圈光是讓學生吃,已無法令主力客群滿足,飲食之外,服飾和其他特色店也就應運而生。

但師大夜市為何能夠在近期迅速竄起,成為台北市的人氣商圈,熱鬧程度比起捷運一站之遙的台大公館商圈更盛?譚鴻仁認為,包圍公館商圈的羅斯福路及汀州路都是主要幹道,車流量大,不利行人逗留或步行;反之「師大路雖然也是重要道路,但往內延伸的巷道多,龍泉街更是窄到令車輛難以通行,師大路以東因此形成了徒步區,也更有利於攤商聚集。」

租金,居然一坪兩萬元

據台北市商業處統計,師大夜市商家在二○○七年約二百多家,到今年已逼近七百家,四年內竟成長兩倍多,估計實際上的商家還多於此數。

此區另一個新的現象,便是異國美食餐廳紛紛另起爐灶,跨過師大路,在浦城街一端群聚。浦城街十三巷口更已掛起「異國美食街」的招牌,一百公尺長的巷道內開起美式、日式、韓式、泰式、以及印度、西藏等各國風味餐廳,方圓兩百公尺內更聚集至少五家美式漢堡店,形成商圈另一特色。林政忠認為,現在師大夜市的核心區域,生態已不再適合單價較小吃稍高的異國餐廳,但市場及需求仍然存在,業者便另尋出路,也是商圈自然向外擴張發展的結果。

但龍泉里里長龐維良形容,這個自然成形的商圈,現在發展「已經到了失控狀態」,「年輕人不容易找到好工作,夜市創業門檻又低,大家都想到這裡來。」為了把人流換成金流,小攤商紛紛搶進,結果就是店面租金不斷上漲,在地的房東坐地起價;而業者的成本愈來愈高,商家汰換的速度也愈來愈快。

這場淘汰賽中最大的贏家,無疑是在商圈中擁有店面的房東。據永慶房仲集團統計,○八年師大夜市店面租金行情每坪約四千五百元到一萬一千多元,今年租金衝上每坪六千多到一萬五千元,漲幅在三成以上。最近在龍泉街、雲和街口,更出現韓國美妝店以每月四十二萬元租下一樓二十坪的店面,每坪租金突破二萬元,創下區域新高行情。

也因此,區域內一樓住家被隔成三間甚至五間店面出租的情況,愈來愈普遍,甚至入侵鄰近住宅區,成為住戶最大的不快。更不用提區域內建築一樓住宅前的空地、公寓的外牆及樓梯間都開始擺攤,連停車位都搭起帳篷成為特色小商店,每月收租數萬元的怪象。

除了早期由前市議員周陳阿春夫家的周氏宗族,以及曾擔任龍泉里里長的朱姓家族,長年持有商圈裡眾多店面外,師大商圈裡還有不少知名房東。例如金興發生活百貨的房東,是「老董牛肉麵」創辦人;而師大路三十九巷口的屈臣氏,近年才由補教名師高國華轉手賣給商圈裡的名店燈籠滷味。商圈店面仍持續吸引投資客目光,不僅專業投資客搶進,其他在地經商有成的店家如北港豆花、東京著衣,都在當地投資店面置產。

競爭,勝出商家各具特色

但師大商圈所在地並非全都允許住商混合,甚至也有完全不能做為商業使用的住一用地。據仲介透露,其實商圈內至少八成以上的商家,都違反分區使用,只是市政府都坐視不管,而房東一心追求更高的租金,業者只求在商圈中有生存空間,明知違法,大家都還是要賭一把。(本文節錄自381期財訊雙週刊)
 

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