解決威京兩岸爛攤子,就靠這一攤? 小沈賣亞太會館喊價二百億

威京集團的亞太會館在喊出三月二十八日標售後,話題始終不斷。消息指出,威京總裁沈慶京心中理想價格是二百億元,震驚各界,賣掉亞太會館能讓威京小沈東山再起?大家都在拭目以待。

2008/11/28 出處:財訊雙週刊 第 313 期 作者:王榮章

小沈想賣亞太會館不是新聞,幾年來也陸續接觸過不少買家,一度還盛傳龍巖集團將接手,但始終是只聞樓梯響。由於亞太會館招收不少會員,因此威京集團原本的規畫一直是採出售股權的模式(亞太工商聯股份有限公司目前資本額六‧九億元);一直到去年底,整個方向出現急轉彎,亞太會館總經理謝美慶坦承,在陸續跟很多飯店集團談過後,發現鎖定飯店業者的策略不對,因為出價不理想,所以轉朝出售產權規畫,配合一月份立委選舉藍營大勝的氣氛,亞太會館在一月底宣布將公開競標後,立刻引起轟動。

小沈下海扮超級業務員 亞太會館友情價一五○億

不過整個案子在三月初又有新變化,由公開標售改為私下議價,再度引起市場議論與揣測;承辦此案的戴德梁行總經理顏炳立則表示,如果在三月二十八日之前有買家出價令賣方滿意,全案隨時可以成交。而在總統大選藍營狂勝後,小沈又有新想法,最新的決定是全案將在四月二日公告,並延至五月底新總統就職後投標,而且將在台北、香港、上海兩岸三地同時開「國際標」,希望賣到最好的價格。
亞太會館原本宣布的標售底價為六十九億元,已比前幾年洽談的四十幾億元高出不少,不過隨著國內土地、豪宅價格一路狂飆,以及藍軍贏回政權的樂觀氣氛,賣方的胃口也愈養愈大。據了解,在三月總統大選後,威京心目中的理想價格已膨脹到二百億元的天文數字,也嚇退不少原本有意出手的買家。
儘管全案委託戴德梁行來執行,不過小沈也沒有閒著。人在大陸的小沈一方面接觸不少中國業者,更親自打電話回台給老朋友,直截了當開價一五○億元,表示如果有興趣可以直接成交,不必等到三二八了,讓這位「受寵若驚」的建商老闆在婉拒之餘,也只能「祝他幸福」,但也證實二百億元的目標價可不是說說而已。
也有消息指出,小沈找上北京萬通實業主席馮侖,而馮侖也表達出相當興趣。萬通集團主席馮侖先前才因指名承租台北一○一大樓八十層以上的所有樓層,作為兩岸開放後在台北的企業總部而聲名大譟;小沈是否因此找上馮侖、以及萬通是否真的對亞太會館有興趣不得而知,但顯然已達到造勢效果。
市場消息甚至抬出美國房地產大亨川普,指出川普認為台灣房地產唯一可以投資的地點只有信義計畫區,因此作為區內少數僅存的大面積土地(亞太會館占地二四六八坪),價值當然不在話下。此外,威京集團內部也多次引述新光金控董事長吳東進認為台北房價上看三百萬的說法,來佐證小沈認為信義計畫區豪宅每坪至少二五○萬的看法,進一步推算亞太會館合理價位應在百億元以上。

馮侖、川普、吳東進都成最佳活廣告

目前已知的潛在買家,主要分為三大類,首先是建商,包括華固、遠雄、宏普、國建、皇翔等一線建商;其次是壽險業者,包括新光、國泰、南山等,其中以新光最為積極;最後則是包括中資、港資、新加坡等外資,以及傳聞中的黑石集團、花旗銀行與私募基金等。其中建商的出發點當然是將會館打掉改建豪宅,因此主要以房市角度評估投報率,據了解,八十億元是建商目前可以接受的上限。
壽險業部分,早已是信義計畫區大地主的新光人壽似乎來勢洶洶,威京集團也有意無意透露新光金控興趣濃厚,不排除喊出上百億元的高價;不過吳東進身邊人士卻指出,新光出價也在八十億左右,與市場消息有相當的出入。至於也傳出將高價搶標的南山人壽,據與南山有合作關係的業者透露,南山意願並不高,就算出手應也是陪榜性質。
其中最耐人尋味的是國泰人壽,國泰近年來在爭取信義計畫區土地上幾度敗給新光,這次的動作也是異常低調,讓外界摸不清其意向。不過也有消息指出,位於松仁路上的國泰金控總部,正對面就是新光旗下的五星級酒店,如果總部背後的亞太會館再被新光捷足先登,等於被主要競爭對手新光集團前後夾攻,國泰能否「忍受」這樣的局面令人好奇。此外,國泰世華原本就是亞太會館的債權銀行,對亞太的狀況瞭若指掌,因此不排除最後殺出成為大黑馬。不過擺在眼前的事實是,目前浮上檯面的買家,預定出價都和威京內部評估的百億起跳、甚至是小沈的二百億天價有一段差距。
其實,亞太會館這幾年在謝美慶的經營下搞得有聲有色,整年平均住房率都在八成以上,尤其在經營大陸旅客業務上頗有心得。如果扣除利息支出與業外投資,毛利率更高達四成,○七年本業獲利達二‧四億元,績效相當突出,也讓亞太會館的賣相增添幾分姿色。
只是利息支出一直是亞太會館最沉重的負擔(每月的利息費用高達一千四百萬元),不過估計至三月底銀行貸款將降到四十二億元,較原本的四十五億元減少了三億元;所幸折舊已攤提大半,目前每年折舊費用僅幾百萬元。而為了順利標售,所有亞太會館員工今年全部結清年資。整體來說,亞太會館是目前威京集團內經營績效最好的事業,即使未來新東家想維持飯店型態一段時間,也仍然很有競爭力。
此外,亞太會館仍需解決會員問題,目前亞太有九八○個會員,包括普通會員、終身會員,已收會費將近四億元,謝美慶指出,二月份已召開過會員大會,絕對會妥善處理所有會員的權益,並且已將所有會費交付信託。另外若亞太會館順利出售,賣方威京集團還要繳納三億多元的增值稅。

國泰金為「突圍」搶標亞太會館?!

至於買家的成本,一家有意投標的建商指出,若以八十億元得標,以亞太會館容積率二○○、加上容積移轉可達二八○推算,最終可銷售面積約一‧一七萬至二萬坪;不過購買容積估計要再花費二十億元,合計土地成本一百億元,換算總銷售坪數,每坪土地成本約八十五萬元;再加上每坪營造成本二十五萬元,光是每坪直接成本就要一一○萬元。若再加上管銷、利息費用,興建豪宅後每坪至少要賣一三○萬元才打平、賣到一七○萬元才有合理利潤,而這還是以「最低標」的八十億元成交價計算。因此除非預期未來房價上看二百萬、二五○萬,否則八十億元應該是建商可接受的上限。
部分業者分析,小沈想「畢其功於一役」,一次解決威京集團的難題,並尋求東山再起的機會。畢竟以二百億元計算,每坪土地價格將高達八一○萬元,換算容積坪也高達四○五萬元,幾乎是目前幾筆天價交易的四倍水準,應是台灣空前絕後的紀錄;即使最樂觀的房地產死多頭,也不敢喊出這種夢幻價格。
小沈在民國七十六年房市起飛前,以每坪四十四萬元「高價」搶下這塊寶地,在養地二十年之後,即便以百億元成交,獲利已高達十倍。不過威京集團目前狀況的確不佳,其中耗資二四○億元、聯貸金額高達一二○億元的京華城,自○一年開幕以來年年虧損,財務報表更是機密,在營業額無法拉高下,龐大的利息支出與折舊攤提成為京華城不可承受之重。例如同屬威京集團的大股東中華工程,在○六年就大舉提列京華城的資產減損,減損比率高達六成左右,足見京華城問題之嚴重。

亞太會館若賣出天價 小沈在兩岸將同時解套?

因此,即使旗下最值錢的亞太會館以八十億元出售,扣除四十二億元貸款、三億多元增值稅、近四億元會費,以及已支付的年資結算金;再扣除銷售佣金等支出,威京集團能取回的資金也有限,而屆時京華城的聯貸銀行團會不會要求小沈先還一點貸款「表示誠意」也值得觀察。因此趁時機大好狠撈一票,絕對是合理的打算。
台北有個京華城,大陸揚州也有個「京華城中城」。去年四月十五日,揚州京華城中城生活廣場(購物中心)開幕,邀請兩岸貴賓上千人,四月十九日,國民黨榮譽主席連戰也蒞臨參觀,但也讓民進黨立委炮轟小沈債留台灣、錢進大陸。
京華城中城位在揚州西區,小沈當時一口氣批地二千畝,開發項目包括購物中心在內的生活廣場、豪華住宅、辦公大樓、飯店等,整體投資金額約百億人民幣(四百多億台幣),由沈慶京以總策畫師名義負責操盤。自○三年動工後,○七年四月購物中心開幕,住宅區也已推出第二期(預計開發四期)。不過購物中心開幕至今,招商、業績都未達目標,三樓以上的賣場仍空蕩蕩;住宅方面第一期別墅銷售不差,但二期部分每平米開價六千人民幣,較當地行情三千五百元高出一截,銷售並不理想。
威京集團在金融風暴前是橫跨兩岸三地的綜合性大型企業集團,但時至今日,元京證券現在早已歸屬元大金控馬家、春池建設也賣給高雄聯上實業的蘇永義;而早年藉承辦民營化之便掌控的中石化,威京的持股已遠低於帽子大王王台光。若亞太會館順利出售,小沈的主要事業就只剩海峽兩岸的兩座京華城,如果能把兩個京華城搞活,小沈才能算真正的東山再起。

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