2018財富管理大調查

學員發問:「愛莉老師,如果房客希望以公司名義承租房子,且需要報稅,請問稅的部分應該如何計算?謝謝!」

租賃合約上,承租方是「法人」和「自然人」有不同的規定。如果房客是公司行號(法人),那麼,在費用部分要特別留意「租賃所得稅」和「二代健保」:

1. 租賃所得稅:
當房客是公司行號,且將房租租金列為公司的費用項目時,依照規定,房客每個月需幫房東預先扣繳 10% 的租賃稅,房東於每年五月年度報稅的時候,再依照個人所得稅稅率計算實際課稅金額,多退少補。

課稅金額的部分可以依「租金金額」扣掉列舉的相關費用(如:房屋折舊、修膳費、地價稅、房屋稅、產險保費、房貸利息..等)後,再乘以「個人所得稅率」(5%, 12%, 20%, 30%, 40% 或 45%)計算課稅金額,或直接以政府規定的 43% 作為租金的「必要費用」,以「租金金額」x (1-43%) 計算所得,再看個人所得稅率(一樣 5%, 12%, 20%, 30%, 40% 或 45%)計算。如果課稅金額小於房客已經預繳的租賃稅,那麼房東還可以退稅,反之,如果課稅金額大於房客已經預繳的租賃稅,房東則需要補稅。

2. 二代健保:
舉凡房客是公司行號,且每次給付的租金超過台幣 2 萬元,還需要繳交 1.91% 的「二代健保」費喔!

上述兩個費用,通常約定由房客負責上網申報、列印、繳款。在實務上,房東與房客會針對上述兩個費用另行計算合約上的租金金額。

舉例來說:

如果本來租金是 35,200 元,合約租金價格會調整為 40,000 元含稅和二代健保,如此一來,房客每個月會幫房東自動扣繳 10% 租賃稅:40,000 x 10% = 4,000,並繳納 1.91% 二代健保:40,000 x 1.91% = 764,因此,雖然合約上的租金是 40,000,但每個月實際匯給房東的金額是: 40,000 – 4,000 – 764 = 35,236。

至於租賃稅多退少補應該如何計算呢?以上述的案例為例,每年房客自動幫房東預先扣繳的稅累計為 4,000 x 12 = 48,000,次年五月房東申報個人所得稅,假設房東直接以政府規定的 43% 作為租金的「必要費用」,那麼,租賃所得 = 40,000 x 12個月 x (1-43%) = 273,600。假設房東當年度的個人稅率為 5%,那麼,應繳的稅為 273,600 x 5% = 13,680,比房客已經幫房東預先扣繳的 48,000 少 34,320,可以申請退稅。假設房東當年度的個人稅率為 20%,那麼,應繳的稅為 273,600 x 20% = 54,720,比房客已經幫房東預先扣繳的 48,000 多 6,720,則需要再補稅。
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