北捷神祕金庫 滾出300億元的祕密
捷運聯合開發錢滾錢 郝龍斌是大贏家

爭議不斷的台北捷運聯開案,背後暗藏的其實是一個資產總價值逾300億元的小金庫,這個名為捷運土地開發基金究竟是什麼來歷?為何能有如此驚人的吸金魔力?

2014/07/30 出處:財訊雙週刊 第 456 期 作者:林洧楨

台北捷運聯合開發案近來風風雨雨,從雙子星與美河市兩指標案爆發弊案,之後內湖站、蘆洲站也陸續有原地主發動抗爭,萬大線三站居民拒絕聯開,一路到7月8日,監察院通過監察委員馬以工、李復甸、林鉅鋃等人提出北捷新店機場聯合開發案「美河市」的釋憲案,爭議聲不絕於耳,但在弊案之外,許多人不知道的是,在聯合開發案背後其實還藏著一個聚財能力驚人、資產總價值已經超過300億元的捷運土地開發基金。

 

依據《大眾捷運法》第七條之一成立的捷運土地開發基金,目前是台北市政府與新北市政府以6:1的比例共同經營,屬於營業基金性質,設置在捷運局聯開處,相關規畫與預算都須定期送基金管理委員會審查,當前的基金管理委員會召集人是台北市副市長張金鶚,業務涵蓋新北市環狀捷運線以外的所有大台北捷運線聯開案。

 

聯開案分回房屋 獲利驚人

 

也就是說,從1997年2月,科技大樓站以台北捷運第一個車站聯合開發案落成啟用到今日,大台北累積的聯合開發案已有73個,合計開發土地面積將近15萬坪,全與該基金有關。

 

關於該基金的獲利方式,台北市捷運局聯合開發處處長李政安指出,一來該基金在聯開案中,就是以政府編列預算徵收民間土地,以及納入開發範圍公有土地的地主身分參與開發,並依比例分回房屋;二來基金的主要資金又用來支付聯開案的委託建造費,投入愈多也能換取更多房屋,最後把這些聯開案中分回的住宅、商辦或賣場,以出租或標售方式創造獲利。

 

事實上,捷運宅一直是大台北房市的指標亮點,曾有報導指出,捷運聯開案住宅具有比周邊住宅高出二成價值的實力,而且捷運土地開發基金取得的住宅,礙於規定,既不能像建商搶第一波的預售行情,也不像地主交屋後第一時間就能出售,而是交屋後,還須經過台北市議會同意後才能標售,整個程序走完往往需要1、2年,才能以標售方式獲利了結,因此幾乎都是等到捷運題材完全發酵後,才進場享受豐碩成果,像是近期才脫標的新莊線忠孝新生站聯開大樓「臨沂帝國」住宅,就以最高單價140萬元刷新官方標售捷運宅的新高紀錄。

 

過去聯開處主要採取住宅處分出售、保留商辦、賣場的策略,因此持有資產的總數並不多,直到現任捷運局長蔡輝昇接管後,由於認為出售住宅須經過議會,動輒耗時1、2年,同時政府的住宅主流趨勢也轉為只租不售,因而不再出售住宅讓捷運土地開發基金旗下的資產數量暴增至近千戶。

 

也因為如此,捷運土地開發基金累積起來的財力相當驚人,主要資產包括SOGO復興店股權與淡水名統百貨5個樓層、公館站4個樓層、七張站4個樓層、徐匯廣場部分資產,以及包含美河市在內的數百戶捷運共構宅,近千筆資產總值將近313億元,累計租售盈餘約89億元,而且近年平均年租金收益都達3至4億元,還有定存現金逾90億元,並且已經為北市財政繳庫超過20億元,難怪台北市議員林世宗認為,「這是台北市長郝龍斌的小金庫!」應該嚴格把關該基金的資金用途。

 

美河市爭議 雙方各說各話

 

但回到美河市案原地主,對於當年土地被政府低價徵收,之後卻高價轉賣套利的不平上,除了得標業者日勝生外,以徵收土地的地主身分進場分配利益的正是捷運土地開發基金,不少原地主利益其實也像是變相被充公,同樣是關鍵爭議之一。

 

對此,李政安強調,1999年之前,捷運聯合開發案是採取雙軌制,美河市也是,因此地主除了參與聯開外,也能選擇接受被徵收,徵收行情依當時規定,北市是公告土地現值加二成,新北市是公告土地現值加四成,而美河市案中則僅有21位地主當年選擇參與聯開案,其餘都主動選擇拿錢走人,並非強制徵收,當年聯開案並不熱門,民眾也不熟悉,因此在時空背景不同下,才會造成一些事後的認知落差,引發後續爭議。

 

同時,徵收價格也不全然低於市價,官員透露,內湖站徵收時,由於剛好碰上爆發2003年SARS(嚴重急性呼吸道症候群),房子沒人要,地價跌到每坪80萬元,但按照規定以公告土地現值加二成徵收,每坪行情卻高達百萬元,因此當年幾乎每位地主都開心的領了上億元,只不過之後房價快速起漲並帶動地價,如今回頭再看,捷運土地開發基金當年賠本的生意,最後成為媲美建商的最大贏家之一。

 

回到制度面來檢視,這種以公有土地為本,介入捷運聯開案獲利,再回頭挹注捷運建設的基金機制,由於有助於捷運建設的長期推動,而且比較有爭議的低價徵收、地主優先權等也都陸續被修正取消,對於愈趨成熟的捷運聯開制度,李政安認為是立意良善且對民眾有利的政策,不應該被扭曲。

 

釋憲案結果 聯開案大考驗

 

不過這次監察院通過的釋憲案,雖是針對美河市而來,但其實已經全面為聯開案與捷運土地開發基金埋下一個嚴重隱憂,因為該案挑戰的是因為公共目的徵收的土地是否可以分割出售並作私人登記?

 

馬以工指出,美河市當初是以開發捷運設施作為徵收目的,取得民地與挪用公地,但之後除了捷運外,還興建了14棟住宅出售獲利,這些住宅顯然並非捷運設施,不符合當初的徵收目的,因此有違憲疑慮,同樣的標準,放到以公共停車場為徵收目的的內湖站聯開案,照理也應該只興建公有停車場,別說是住宅,就連登記為私有停車場都不行。

 

也因此,馬以工認為,這些基於公共利益取得的土地,使用結果必須符合徵收目的,否則就算放寬認定,最多也只能做地上權式開發案,只要轉售並作為私人登記,基於保障財產,就應該算違憲。

 

馬以工認為就算要就地合法,美河市的一般住宅還是必須改為地上權住宅,中間對於以善意第三方進場購屋的消費者造成的價值損失,照理應該由雙北市府與建商出面補償。至於金額,市場人士推估,美河市總銷金額近300億元,而地上權住宅約只有一般住宅的6到7折,因此光這一案的補償金額恐怕就要達百億元之高。

 

對此,李政安則表示,聯開案相關開發都有法律依據,同時也都請示過內政部等相關單位,目前看法一致,並無違法問題;他不方便對釋憲案結果做預測,但他也坦言,這幾乎是所有聯開案的常態,因此未來聯開案是否會政策大轉彎,還有待釋憲結果出爐後才能確認。

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